不動産売却後の確定申告ガイド｜精算金はどう書く？譲渡所得税を抑えるための「取得費」計算のコツ

不動産を売却して利益が出た場合、避けて通れないのが**「譲渡所得税」の確定申告**です。多くの売主様が悩まれるのが、「買主から受け取った固定資産税の精算金はどう処理すればいいの？」「もっと税金を安くできる経費はない？」という点です。

確定申告は専門用語が多く難しく感じられますが、仕組みさえ理解すれば、正しく計算して税負担を最小限に抑えることが可能です。

この記事では、不動産売却時の税金計算で特に間違いやすい「精算金の扱い」と、節税の鍵となる「取得費」の正しい計算方法をわかりやすく解説します。

1. 売却時の確定申告、何が課税対象になる？

まず大前提として、所得税は「売却して得た利益（譲渡益）」に対してかかります。売却した金額そのものに課税されるわけではありません。

譲渡所得の計算式：
$\text{課税対象額} = \text{譲渡価額} - (\text{取得費} + \text{譲渡費用})$

譲渡価額： 不動産の売却価格
取得費： 不動産を購入した時の価格＋購入手数料
譲渡費用： 不動産を売るためにかかった費用（仲介手数料など）

この計算式に基づき、計算結果がプラスであれば税金を納め、マイナスであれば申告は必須ではありません（ただし、他の所得と損益通算できる場合があります）。

2. 精算金はどこに書く？固定資産税の正しい取り扱い

不動産売却の決済時に、買主から固定資産税・都市計画税の「精算金」を受け取ることが一般的です。このお金は、税務上どう扱うべきでしょうか。

精算金は「売却価格の一部」

ここが最も間違いやすいポイントです。精算金は「固定資産税の払い戻し」ではなく、税務上は**「売却価格（譲渡価額）の一部」**として扱います。

したがって、確定申告書を作成する際は、以下のようになります。

譲渡価額： $\text{実際の売却代金} + \text{受け取った精算金}$
収入金額： 上記の合計額を記載

購入時の精算金は「取得費」に

逆に、あなたがその物件を購入した際に、前の所有者に支払った固定資産税の精算金がある場合は、それは購入代金の一部として**「取得費」**に含めることができます。これにより、課税される利益を圧縮でき、節税につながります。

3. 税負担を軽くする鍵！「取得費」の賢い計算方法

譲渡所得税を安くするためには、**「取得費」**をいかに大きく計算できるかが重要です。取得費には、物件購入時の価格だけでなく、様々な費用を含めることができます。

取得費に含められる主な費用

物件の購入代金
購入時の仲介手数料
登録免許税・不動産取得税
売却する物件のためにかかった修繕費・リフォーム費（一定の要件あり）

「取得費が分からない」場合の5%ルール

もし、購入時の契約書を紛失してしまい、購入価格が不明な場合でも、税務上は**「売却価格の5%」**を取得費として計算することが認められています（概算取得費）。しかし、これは非常に低い金額になることが多いため、基本的には当時の資料を探し出すのが節税の鉄則です。

4. 譲渡所得税の計算例

具体例で、精算金と費用を含めた計算を見てみましょう。

売却価格： 3,000万円
買主から受け取った精算金： 5万円
購入時の価格（資料あり）： 2,500万円
購入手数料・税金： 100万円
売却時の仲介手数料： 100万円

① 譲渡価額： $3,000\text{万円} + 5\text{万円} = 3,005\text{万円}$
② 取得費： $2,500\text{万円} + 100\text{万円} = 2,600\text{万円}$
③ 譲渡費用： $100\text{万円}$
課税対象額（譲渡所得）： $3,005\text{万円} - (2,600\text{万円} + 100\text{万円}) = 305\text{万円}$

この「305万円」に対して、保有期間に応じた税率（長期譲渡所得か短期譲渡所得か）がかけられます。

5. その他の重要な節税特例とチェックリスト

計算した利益から、さらに税金を抑えるための特例が利用できる場合があります。

居住用財産の3,000万円特別控除： マイホームを売った場合、利益から最大3,000万円まで控除できる（条件あり）。
譲渡損失の損益通算・繰越控除： マイホームを売って赤字が出た場合、給与所得など他の所得と相殺できる。

確定申告チェックリスト

不動産売買契約書・領収書の準備： 購入時と売却時の書類をすべて揃える。
固定資産税精算書の確認： 金額と日付が合っているか確認。
譲渡所得の内訳書の作成： 国税庁ホームページのツールなどを利用して作成。
申告期限の厳守： 売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告。

まとめ：正確な記録が最大の節税

確定申告における最大のポイントは、**「精算金は収入に加え、費用は漏れなく取得費に計上する」**ことです。

精算金が含まれることで計算が複雑に感じられるかもしれませんが、不動産会社から受け取る精算書を基にすれば難しくありません。不明な点は不動産会社や税理士に相談し、自信を持って申告を行いましょう。

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