不動産売却で赤字（譲渡損失）が出たら？損益通算・繰越控除で所得税を取り戻す手順
「家を売ったけれど、買ったときより安くなってしまった……」と、がっかりされている方もいらっしゃるかもしれません。不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に税金がかかることは広く知られていますが、実は**「赤字（譲渡損失）」が出たときこそ、確定申告が大きな味方になります。** 不動産売却で損をした場合、一定の条件を満たせば、その損失を他の所得（給与所得など）から差し引くことができます。これにより、すでに納めた所得税が戻ってきたり、翌年以降の住民税が安くなったりするのです。 この記事では、赤字が出たときに使える「損益通算」と「繰越控除」の仕組み、そして手続きの手順を分かりやすく解説します。 赤字を「節税」に変える2つの仕組み 不動産の売却で損が出た際、知っておくべきキーワードは**「損益通算」 と 「繰越控除」**です。 1. 損益通算（その年の税金を減らす） 損益通算とは、不動産の売却で出たマイナス分を、同じ年の給与所得や事業所得などから差し引くことです。 たとえば、給与所得が600万円、不動産売却の赤字が1,000万円あった場合、その年の課税対象所得をゼロとして計算し、源泉徴収された税金の還付を受けることができます。 2. 繰越控除（翌年以降の税金も減らす） 1年間の損益通算だけでは赤字を相殺しきれない場合、翌年以降の所得からも差し引けるのが「繰越控除」です。売却した翌年から最長3年間、合計で4年間にわたって損失を繰り越すことができます。 特例を受けられる主なケースと要件 不動産の赤字なら何でも控除できるわけではありません。主に以下の2つの特例が対象となります。 A. マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除 新居へ買い換える際に、旧居の売却で損が出た場合に適用されます。 所有期間： 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること。 新居の条件： 床面積50㎡以上、返済期間10年以上のローンを組むこと。 B. 住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合の特例 買い換えを伴わなくても、住宅ローンの残高を下回る金額でしか売れなかった（オーバーローン）場合に適用されます。 控除額の制限： 「売却損」と「住宅ローン残高から売却価格を引いた額」のいずれか少ない方が上限となります。 損益通算・繰越控除の適用要件チェックリスト 特例を受けるために...
