不動産売却時の固定資産税は誰が払う？日割り精算の仕組みと賢い節税対策を徹底解説

不動産を売却する際、多くの方が疑問に感じるのが**「固定資産税の負担」**についてです。「もう手放した物件なのに、なぜ自分に納税通知書が届くの？」「買主とどうやって分担すれば公平なの？」と不安に思うこともありますよね。

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年発生する維持費ですが、売却のタイミングによっては数万円から数十万円の負担差が生まれることもあります。

この記事では、不動産売却における固定資産税の精算ルールや、実務で一般的な日割り計算の方法、さらには譲渡所得税の確定申告で損をしないためのポイントを、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説します。

まず結論からお伝えすると、法律上の納税義務者は**「その年の1月1日時点の所有者」**です。

たとえ1月2日に物件を引き渡して名義変更を行ったとしても、その年度（1年分）の納税通知書は売主であるあなたの元に届きます。自治体（市区町村）は、1月1日現在の登記簿上の名義人に対して課税を行うためです。

しかし、所有していない期間の税金を全額負担するのは不公平ですよね。そのため、不動産取引の実務では**「精算金」**という形で、売主と買主が負担を分け合うのが一般的です。

納税通知書は通常、毎年4月〜6月頃に届きます。売却決済が完了した後に通知が届いても驚かないよう、事前に精算の仕組みを理解しておくことが大切です。

不動産売買では、引渡し日を境にして、引渡し前日までを売主、引渡し日以降を買主が負担するように計算します。これを「固定資産税の精算」と呼びます。

日割り計算をする際に重要となるのが「起算日」です。地域や慣習によって以下の2パターンがあります。

例えば、年間の固定資産税が12万円で、6月1日に引き渡す場合（1月1日起算）の計算式は以下のようになります。

売主負担分： $120,000円 \times \frac{151日（1/1～5/31）}{365日} \approx 49,644円$
買主負担分： $120,000円 \times \frac{214日（6/1～12/31）}{365日} \approx 70,356円$

この買主負担分を、売買代金とは別に「精算金」として決済時に受け取ります。

ここが最も間違いやすく、かつ重要なポイントです。買主から受け取った固定資産税の精算金は、税務上**「不動産の売却代金の一部（譲渡価額）」**として扱われます。

固定資産税の納税義務はあくまで売主にあります。買主が支払う精算金は、法律上の「納税」ではなく、あくまで売買代金の上乗せという性質を持つためです。

一方で、購入時に自分が売主に支払った精算金がある場合は、それを**「取得費（物件の購入代金）」**に含めることができます。これにより、将来売却した際の譲渡益を圧縮し、節税につなげることが可能です。

不動産売却時に「固定資産税が意外と高い」と感じたら、軽減措置が適用されているか確認しましょう。特に住宅用地には、税額を大幅に抑える特例があります。

空き家を解体して更地にしてから売却する場合、この軽減措置が外れて税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。「いつ解体していつ引き渡すか」というタイミングが、固定資産税の負担額に直結するのです。

固定資産税にまつわるトラブルを避け、スムーズな売却を実現するための具体的な対策をまとめました。

契約書に「精算の起算日」や「精算方法」が明記されているか必ずチェックしましょう。曖昧なまま進めると、決済直前になって負担額の認識相違からトラブルに発展するケースがあります。

査定の段階から、最新の納税通知書を手元に用意しておきましょう。正確な税額が把握できていれば、精算金の概算を早期に出すことができ、資金計画が立てやすくなります。

固定資産税を滞納していると、物件に差し押さえ登記がなされるリスクがあります。原則として完納していなければ売却はできないため、もし未払いがある場合は仲介会社に早めに相談しましょう。

不動産売却における固定資産税は、単なる「税金の支払い」ではなく、**「売買代金の精算要素」**としての側面が強いものです。

「誰がいつまで払うのか」を明確にし、日割り計算のルールを理解しておくことで、買主との交渉もスムーズに進みます。また、受け取った精算金の税務上の扱いを正しく知っておくことが、正確な確定申告と賢い資産管理への第一歩となります。

もし、具体的な税額計算や、売却のタイミングによる税負担の変化について詳しく知りたい場合は、信頼できる不動産会社や税理士などの専門家にアドバイスを求めるのが最も安心です。

不動産売却に関する疑問を一つずつ解消して、後悔のないスムーズな取引を目指しましょう。