不動産売却で赤字（譲渡損失）が出たら？損益通算・繰越控除で所得税を取り戻す手順

「家を売ったけれど、買ったときより安くなってしまった……」と、がっかりされている方もいらっしゃるかもしれません。不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に税金がかかることは広く知られていますが、実は**「赤字（譲渡損失）」が出たときこそ、確定申告が大きな味方になります。**

不動産売却で損をした場合、一定の条件を満たせば、その損失を他の所得（給与所得など）から差し引くことができます。これにより、すでに納めた所得税が戻ってきたり、翌年以降の住民税が安くなったりするのです。

この記事では、赤字が出たときに使える「損益通算」と「繰越控除」の仕組み、そして手続きの手順を分かりやすく解説します。

赤字を「節税」に変える2つの仕組み

不動産の売却で損が出た際、知っておくべきキーワードは**「損益通算」と「繰越控除」**です。

損益通算とは、不動産の売却で出たマイナス分を、同じ年の給与所得や事業所得などから差し引くことです。

たとえば、給与所得が600万円、不動産売却の赤字が1,000万円あった場合、その年の課税対象所得をゼロとして計算し、源泉徴収された税金の還付を受けることができます。

1年間の損益通算だけでは赤字を相殺しきれない場合、翌年以降の所得からも差し引けるのが「繰越控除」です。売却した翌年から最長3年間、合計で4年間にわたって損失を繰り越すことができます。

不動産の赤字なら何でも控除できるわけではありません。主に以下の2つの特例が対象となります。

新居へ買い換える際に、旧居の売却で損が出た場合に適用されます。

買い換えを伴わなくても、住宅ローンの残高を下回る金額でしか売れなかった（オーバーローン）場合に適用されます。

特例を受けるためには、以下の条件をクリアしているか確認しましょう。

赤字の特例を受けるためには、所得がゼロになる場合でも確定申告が必須です。e-Taxを利用すれば、複雑な計算もスムーズに進められます。

「確定申告書等作成コーナー」で「譲渡所得」の欄から入力を開始します。画面の指示に従って「損失の申告」を選択してください。e-Taxなら、前年のデータを引き継いで2年目以降の繰越控除を行うのも非常に簡単です。

申告内容に問題がなければ、数週間後に指定した口座へ所得税が還付されます。また、翌年度の住民税も軽減された状態で通知が届きます。

「損をしたから確定申告は関係ない」と思い込んでしまうのが一番の損失です。不動産売却の赤字は、適切に申告することで数年間にわたる大きな節税効果を生み出してくれます。

特にローンが残っている状態での売却や、住み替えを検討されている方は、この特例が使えるかどうかを必ず確認しましょう。