不動産を売却したら確定申告を！e-Taxでスマートに手続きする完全ガイド
マイホームや土地を売却したあと、「手続きは全部終わったはず」とホッと一息ついている方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産の売却後に忘れてはならない大切なステップが確定申告です。
「利益が出ていないから必要ないのでは？」「難しそうで自分でできるか不安」と感じるかもしれません。ですが、実は今の確定申告は**e-Tax（電子申告）**を使うことで、自宅にいながらスマホやパソコンで驚くほどスムーズに完了させることができます。
この記事では、不動産売却後の確定申告をe-Taxで行うメリットや、具体的な進め方、そして絶対に知っておきたい節税のポイントを分かりやすく解説します。
そもそも不動産売却で確定申告が必要なのはなぜ？
不動産を売却した際に、購入したときの金額や諸経費を差し引いて「利益（譲渡所得）」が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税がかかります。この税額を計算し、国に報告する作業が確定申告です。
一方で、売却して損が出てしまった（譲渡損失）場合、原則として申告の義務はありません。しかし、**「損をしたときこそ申告すべき」**というケースが多々あります。
申告することで受けられる大きなメリット
税金の還付や軽減： 売却損が出た場合、他の所得（給与所得など）と相殺することで、すでに払っている所得税が戻ってきたり、翌年の住民税が安くなったりする特例（損益通算）が受けられます。
3,000万円特別控除の適用： マイホームを売った場合、利益から最高3,000万円まで差し引ける強力な特例がありますが、これは確定申告をしないと適用されません。 利益が出ていても、この特例のおかげで税金がゼロになるケースは非常に多いです。
e-Tax（電子申告）がおすすめな理由
以前は税務署の長い列に並んだり、書類を郵送したりするのが一般的でしたが、現在はe-Taxが主流です。特に不動産売却の申告において、e-Taxには以下のようなメリットがあります。
24時間いつでも提出可能
期間中であれば、土日祝日や深夜でも自宅から送信できます。仕事で忙しい方でも自分のペースで進められます。
自動計算でミスを防げる
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に沿って金額を入力するだけで、複雑な譲渡所得の計算や税額を自動で算出してくれます。
添付書類の省略やデータ送信ができる
マイナポータルと連携することで、一部の書類の提出を省略できたり、スマートフォンのカメラで撮影したイメージデータを送信したりすることが可能です。
還付金の入金がスピーディー
書面で提出するよりも、還付金の処理が格段に早くなります。
e-Taxで確定申告を進める5つのステップ
それでは、実際にe-Taxを使って申告する際の流れを見ていきましょう。
1. 必要書類を準備する
まずは手元に以下の資料を揃えます。
売買契約書（購入時と売却時の両方）： いくらで買って、いくらで売ったかを確認します。
諸経費の領収書： 仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費など、売却にかかったコストは利益から差し引けます。
登記事項証明書： 不動産の詳細を確認するために必要です。
マイナンバーカード： e-Taxの本人確認に使用します。
2. 国税庁の「作成コーナー」にアクセス
パソコンやスマホから「国税庁 確定申告書等作成コーナー」へアクセスします。「作成開始」ボタンを押し、提出方法で「e-Tax（マイナンバーカード方式）」を選択しましょう。
3. 譲渡所得の情報を入力
画面の案内に従って、売却金額や取得費（購入代金）、譲渡費用を入力します。
ここで重要なのが**「特例の選択」**です。居住用財産の3,000万円特別控除など、自分に当てはまる特例を忘れずにチェックしましょう。
4. 内容確認と送信
入力が終わると税額が自動計算されます。内容に間違いがないか最終確認を行い、マイナンバーカードをスマホやカードリーダーで読み取って署名を付与し、データを送信します。
5. 納税または還付の手続き
税金が発生した場合は、振替納税やクレジットカード、インターネットバンキングなどで納付します。還付がある場合は、指定した銀行口座に振り込まれるのを待つだけです。
失敗しないための重要ポイント
「取得費」が分からないときの対処法
古い物件などで購入時の価格が不明な場合、売却価格の5%を取得費（概算取得費）として計算できます。ただし、実際の購入価格より低くなることが多く、税金が高くなってしまう可能性があります。当時のパンフレットや通帳の履歴など、価格を証明できる証拠がないか粘り強く探してみる価値はあります。
申告期限を厳守する
確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日までです。期限を過ぎてしまうと、せっかくの節税特例が受けられなくなったり、無申告加算税などのペナルティが課されたりすることがあります。余裕を持って準備を始めましょう。
マイナポータル連携の活用
マイナポータルとe-Taxを連携させておくと、給与所得の情報などが自動で引き継がれます。不動産売却以外に収入がある方は、さらに入力の手間を減らすことができます。
まとめ：早めの準備で賢く納税
不動産売却後の確定申告は、正しく行えば大きな節税につながり、手元に残るお金が変わってきます。e-Taxなら、難しい計算に頭を悩ませることなく、ガイドに沿って進めるだけで完了します。
まずは手元の契約書を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。「自分にもできそう」と感じたら、ぜひe-Taxでのスマートな申告にチャレンジしてみてください。
もし、ご自身のケースでどの特例が使えるか、具体的な計算をシミュレーションしてみたい場合は、国税庁の公式サイトにある計算ツールを利用してみるのも一つの手ですよ。
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