法人の不動産売却にかかる税金の計算ガイド｜簿価・譲渡費用の正しい求め方
「会社名義の不動産を売却したとき、結局いくら税金を払うことになるのか？」
「簿価や減価償却の計算が複雑で、正確な手残り額が分からない…」
法人の不動産売却は、個人の場合と異なり、会社の事業利益全体に影響を与えます。計算ミス一つで、想定外の法人税が発生したり、逆に本来受けられるはずの節税メリットを逃したりするリスクがあります。
本記事では、法人が不動産を売却した際の**「正しい税金の計算手順」**を分かりやすく図解します。簿価の算出から譲渡費用の範囲、消費税の按分方法まで、実務に役立つポイントを徹底的に解説します。
1. 全体像を把握！法人不動産売却の損益計算式
法人の不動産売却で課税対象となるのは、売却額そのものではなく「売却によって生じた利益（譲渡益）」です。まずは以下の基本式を頭に入れましょう。
基本の計算式
譲渡価額: 売却価格（税抜）
帳簿価額（簿価）: 売却時点の資産の価値
譲渡費用: 売却のために直接かかったコスト
この計算の結果、プラスになれば**「固定資産売却益」として他の利益と合算され、マイナスになれば「固定資産売却損」**として他の利益を打ち消す（相殺する）ことができます。
2. 「帳簿価額（簿価）」の正しい求め方
計算の鍵を握るのが「簿価」です。土地と建物では計算方法が異なるため、分けて考える必要があります。
土地の簿価
土地は時間が経過しても価値が減少しない（非償却資産）ため、**「購入時の代金 ＋ 購入時の諸経費」**がそのまま簿価となります。
建物の簿価
建物は経年劣化するため、「購入価格」から「減価償却費の累計」を差し引いた金額が現在の簿価です。
【注意ポイント】
売却した瞬間の簿価を出すためには、前期末の簿価から「今期の期首から売却日までの減価償却費」をさらに差し引く必要があります。これを忘れると利益額がズレるため注意しましょう。
3. どこまで入る？「譲渡費用」の範囲
「譲渡費用」として計上できるものが多ければ多いほど、課税対象となる利益を減らすことができます。
仲介手数料: 不動産会社に支払う報酬
印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代
測量費: 売却のために土地の境界を確定させる費用
解体費用: 建物を壊して更地として売却する場合の解体費
立ち退き料: 借主がいる場合に立ち退いてもらうための費用
一方で、修繕費や維持管理費、固定資産税などは「譲渡費用」には含まれず、通常の「経費」として処理されます。
4. 法人特有の難問「土地建物の按分」と「消費税」
法人の不動産売却で最もミスが起きやすいのが消費税です。
土地: 非課税（消費税はかからない）
建物: 課税（消費税10%がかかる）
一括で「1億円」と決めた場合、そのうちいくらが建物価格なのかを決めなければなりません（按分計算）。
代表的な按分方法
固定資産税評価額の比率: 最も一般的で、税務署にも認められやすい合理的な方法。
鑑定評価額: 不動産鑑定士に依頼して比率を出す方法。
標準建築単価: 建物の建築年数から現在の価値を逆算する方法。
建物の割合を高く設定すると、法人は受け取る消費税額が増えますが、買い手側にとっては減価償却費を多く取れるメリットがあるため、交渉の重要なポイントになります。
5. 計算後の税率は？実効税率で考える
算出された売却益に対して、実際にかかる税率は「法人実効税率」と呼ばれます。
法人税、住民税、事業税を合算した税率
目安として、利益が年間800万円を超える法人の場合は約30%〜34%
個人の場合は5年超の所有で約20%ですが、法人の場合は所有期間に関わらずこの実効税率が適用されます。そのため、短期間での転売（個人だと39%課税）などの場合は、法人の方が手残りが多いケースもあります。
まとめ：正確なシミュレーションでキャッシュを最大化
法人の不動産売却は、簿価の正確な把握と、消費税の適切な按分がすべてと言っても過言ではありません。
決算書を確認し、現在の正確な簿価を出す
売却諸経費を漏れなくリストアップする
土地建物の比率を検討し、消費税額を算出する
これらのステップを丁寧に行うことで、納税額を予測し、戦略的な資金計画を立てることが可能になります。