法人の不動産売却で知っておきたい税金の仕組みと節税の秘訣

「会社で所有している土地や建物を売却したいけれど、税金がいくらかかるのか不安…」

「個人で売るのと法人で売るのでは、どちらが手残りが多いのだろう？」

事業用不動産の売却を検討される際、経営者様が最も頭を悩ませるのが税金面ではないでしょうか。法人の不動産売却は、個人の場合とは計算の仕組みが大きく異なります。

しかし、その仕組みを正しく理解し、適切な対策を講じることで、納税額を大幅に抑え、会社にキャッシュをより多く残すことが可能です。

本記事では、法人が不動産を売却した際にかかる税金の種類から、具体的な計算方法、そしてプロが実践する**「収益を最大化するための節税対策」**まで、専門用語を噛み砕いて詳しく解説します。

1. 法人の不動産売却にかかる税金の基礎知識

法人が不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益は「事業所得」など他の利益と合算して計算されます。ここが、給与所得などと分けて計算する個人の「分離課税」との大きな違いです。

法人が支払うべき主な税金は以下の4つです。

これらを合わせた実質的な税負担率を**「実効税率」と呼び、会社の規模や利益額にもよりますが、おおむね30%〜34%前後**となるのが一般的です。

土地の売却には消費税がかかりませんが、「建物」の売却には消費税がかかります。

売却価格が「税込」なのか「税抜」なのか、契約前に必ず確認しておきましょう。また、仲介手数料や司法書士への報酬にも消費税が発生します。

税額を計算するためには、まず「いくら儲かったのか（譲渡所得）」を算出する必要があります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

例えば、簿価5,000万円の物件を8,000万円で売却し、諸経費に300万円かかった場合、譲渡所得は2,700万円となります。この2,700万円に対して、法人の実効税率が適用されるイメージです。

法人のメリットは、他の収益や費用と相殺できる自由度の高さにあります。戦略的に対策を立てることで、納税額をコントロールしましょう。

もし本業が赤字であれば、不動産の売却益と相殺（損益通算）が可能です。また、過去10年以内に発生した赤字（繰越欠損金）がある場合、それを今回の利益にぶつけることで、税金をゼロに抑えられるケースもあります。

大きな修繕を予定している期や、役員退職金の支払いがある期に売却を合わせることで、意図的に利益を圧縮できます。

特定の地域内での買換えなど、一定の条件を満たす場合に**「圧縮記帳」**という制度が使えます。これは、売却益に対する課税を、新しく購入した資産が将来売却される時まで先送りできる制度です。今すぐ支払う税金を抑えたい場合に非常に有効です。

売却益をそのまま利益にするのではなく、耐用年数の短い中古資産（法定耐用年数を経過した木造アパートなど）を購入し、短期間で大きな減価償却費を計上することで、利益を相殺するスキームもあります。

「収用」による売却（公共事業などのため）の場合、最大5,000万円の特別控除が受けられる特例など、法人の状況に応じた優遇措置がないか確認しましょう。

「個人で持っておくべきだったか？」と迷われる方も多いですが、一概にどちらが良いとは言えません。

法人の最大の強みは、所有期間に関わらず税率が一定であること、そして他の経費と合算できる点にあります。高額な物件や、本業の収支に波がある場合は、法人所有の方が柔軟な税務対策が可能です。

法人の不動産売却は、単純な売買だけではなく「決算」を見据えた戦略的な動きが求められます。

早めに準備を始めることで、無駄な税金を払わずに済むだけでなく、次の事業投資への資金をより多く確保できるようになります。

今回の内容について、より具体的なシミュレーションや、あなたの会社の状況に合わせたアドバイスが必要な場合は、ぜひ専門家へ一度相談してみることをお勧めします。

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