マンション売却で赤字が出たらどうする？給与所得から税金が戻る「損益通算」の活用術

「マンションを売ったけれど、買った時より安くなってしまった……」

「ローンの残債より安くしか売れず、手元にお金が残らない」

不動産売却で利益が出た時に税金がかかることは広く知られていますが、実は**「赤字（譲渡損失）」が出た時にこそ、会社員の方が活用すべき強力な節税ルール**があります。それが「損益通算（そんえきつうさん）」です。

この制度を正しく使えば、マンション売却で出たマイナス分をその年の「給与所得」などと合算し、支払いすぎた所得税の還付を受け、翌年の住民税を安くすることができます。

この記事では、赤字を味方につける損益通算の仕組みから、適用されるための絶対条件、そして最長4年間も節税が続く「繰越控除」のポイントをわかりやすく解説します。

1. 損益通算とは？「赤字」が税金を安くする仕組み

通常、不動産の売却（譲渡所得）は他の所得とは別に計算する「分離課税」ですが、マイホームの売却で赤字が出た場合に限り、例外的に**「給与所得」や「事業所得」など他の黒字と合算**することが認められています。

例えば、年収600万円（給与所得）の会社員が、マンション売却で500万円の赤字を出したとします。

通常: 600万円の所得に対して所得税が課税される。
損益通算後: 600万円－ 500万円＝ 100万円。
税務上、その年の所得が「100万円」だったとみなされるため、源泉徴収ですでに払っていた所得税の多くが、確定申告によって「還付金」として戻ってきます。

損益通算を利用するには、大きく分けて2つの特例があります。どちらも共通して**「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超」**であることが必須です。

新居に住み替える際、旧居の売却で損が出た場合に適用されます。

新居を買わなくても、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」状態であれば適用されます。

もし赤字の額が大きく、その年の給与所得をゼロにしてもまだ余る場合は、**「繰越控除（くりこしこうじょ）」**という制度が使えます。

マンション売却で赤字の場合、本来は確定申告の義務はありません。しかし、この損益通算や繰越控除の特例を受けるためには、必ず自分から確定申告を行う必要があります。申告を忘れると、1円も税金は戻ってきません。

夫婦や親子、生計を一にする親族への売却にはこの特例は適用されません。第三者への正当な売却である必要があります。

マンション売却の赤字は、決して損ばかりではありません。

「5年超の所有」「住宅ローンの有無」「確定申告」というポイントさえ押さえておけば、国から認められた正当な権利として、数年にわたる大きな節税メリットを享受できます。

特に2026年現在は、過去の不動産価格高騰からの調整局面で売却損が出るケースも想定されます。もし「損をしてしまった」と思っても、諦めずに税金還付のシミュレーションを行ってみてください。