相続登記がまだの不動産は売却できない？放置するリスクと申請手順を解説

「親から相続した家を売りたいけれど、名義変更（相続登記）をしていない……」と悩んでいませんか？

結論からお伝えすると、相続登記が済んでいない不動産をそのまま売却することはできません。

不動産を売るためには、登記簿上の所有者と売主が一致している必要があるからです。また、2024年4月からは相続登記が義務化され、放置することへのリスクも非常に大きくなっています。

この記事では、相続登記が終わっていない不動産を売却するための具体的な手順や、放置した場合の罰則、さらには効率よく手続きを済ませるコツを分かりやすく解説します。

1. なぜ相続登記をしないと売却できないのか？

不動産の売買において、登記は「この土地や建物の持ち主は私です」と世間に証明するための唯一の手段です。

たとえあなたが正当な相続人であっても、登記簿上の名義が亡くなった親（被相続人）のままだと、法務局は「所有権の移転」を受け付けてくれません。買主からしても、名義が故人のままの物件を購入するのは、詐欺やトラブルに巻き込まれるリスクが高すぎて手を出せないのが実情です。

買主が住宅ローンを利用する場合、銀行は対象の不動産に「抵当権」を設定します。この際、名義が正しく変更されていないと銀行は融資を実行しません。つまり、相続登記をしていない物件は、現金一括購入の買い手しか見つからないことになり、売却のチャンスを大きく逃してしまいます。

これまでは「いつかやればいい」と後回しにされがちだった相続登記ですが、法律が改正され状況が一変しました。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請をしないと、正当な理由がない限り**10万円以下の過料（ペナルティ）**が科される可能性があります。過去に発生した相続も対象となるため、注意が必要です。

放置している間に他の相続人が亡くなると、その子供（孫）などが新たな相続人として加わります。これを「数次相続」と呼びます。

時間が経つほど関係者が増え、いざ売ろうとした時に「会ったこともない親戚のハンコが必要になった」という事態になり、売却が数年単位で止まってしまうケースも少なくありません。

売却をスムーズに進めるためには、以下のステップで進めるのが一般的です。

まずは、誰がその不動産を引き継ぐかを相続人全員で話し合います。全員の合意が得られたら「遺産分割協議書」を作成し、実印での押印と印鑑証明書を用意します。

自分で手続きを行う場合、主に以下の書類が必要になります。

相続登記が完了して名義があなたに変われば、いよいよ売却活動のスタートです。最近では、相続登記の申請と並行して不動産会社に査定を依頼し、売買契約の決済日に「相続登記」と「買主への名義変更」を同時に行うスケジュールを組むことも可能です。

相続登記には、法務局へ納める登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかります。例えば、評価額が2,000万円の土地であれば8万円です。

さらに司法書士へ依頼する場合は報酬（数万円〜10万円程度）が発生しますが、書類の不備で何度も役所を往復する手間を省け、売却後の税金アドバイスまで受けられるメリットがあります。

もし「売却代金の中から諸費用を支払いたい」と考えているのであれば、不動産会社に仲介を依頼する際に、提携している司法書士を紹介してもらうとスムーズです。

相続した不動産の売却は、スピードが命です。放置して義務化の罰則を受けたり、権利関係が複雑になって売れなくなったりする前に、まずは現在の登記状況を確認しましょう。

「登記が終わってから売る」のではなく、「売るために登記を始める」という意識で動くことが、高値売却とトラブル回避の最大のポイントです。

まずは不動産会社や専門家に、あなたの物件が現在どのような状態にあるのか、いくらで売れそうなのかを相談することから始めてみてはいかがでしょうか。