相続した不動産を賢く売却する方法！税金対策から高値売却のコツまで徹底解説

親から実家を相続したり、予期せぬタイミングで不動産を引き継いだりすると、嬉しい反面「これからどうすればいいの？」と不安を感じることも多いですよね。特に、空き家のまま放置してしまうと、維持費や固定資産税だけがかさみ、大きな経済的負担になりかねません。

「何から手をつければいいのかわからない」「税金で損をしたくない」「できるだけ高く売りたい」といったお悩みを持つ方に向けて、不動産売却のプロの視点から、失敗しないための具体的な手順と収益を最大化させるポイントを分かりやすく解説します。

1. 相続不動産を売却するまでの基本ステップ

不動産の売却は、通常の売買よりも相続が絡む分、手続きが少し複雑です。まずは全体の流れを把握しましょう。

まず最初に行うべきは、誰がその不動産を相続するのかを明確にすることです。遺言書がない場合は、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、合意内容を記した協議書を作成します。

その後、必ず行わなければならないのが相続登記です。不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から相続人に変更しない限り、第三者に売却することはできません。法律の改正により相続登記は義務化されているため、早めの手続きが肝心です。

売却の意思が固まったら、その物件が現在どのくらいの価値があるのかを知る必要があります。

複数の不動産会社に依頼し、査定額の根拠を比較することが、適正価格を見極める第一歩です。

相続不動産の売却で最も気になるのが「手元にいくら残るか」ではないでしょうか。売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税が課税されますが、特例を活用することで大幅に節税できる可能性があります。

売却代金から、その物件を手に入れた時の費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いたものが課税対象となります。

譲渡所得 = 売却代金 - (取得費 + 譲渡費用)

一定の要件を満たす古い空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

この特例を利用できるかどうかで、最終的な手残り額が数百万円単位で変わることもあります。

相続税を支払っている場合、売却した不動産に対応する相続税額を取得費に加算できる制度です。これにより、売却益を圧縮し、譲渡所得税を軽減できます。ただし、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があるため、スピード感が重要です。

単に不動産会社に任せるだけでなく、所有者としての工夫が成約価格に影響を与えます。

隣地との境界が曖昧な土地は、購入希望者が敬遠する原因になります。測量を行い、境界標を設置して「確定測量図」を用意しておくことで、買い手の安心感につながり、スムーズな取引が可能になります。

建物が古い場合、そのまま売る（現況渡し）のか、建物を壊して更地にする（更地渡し）のかを慎重に判断しましょう。

現況渡し： 解体費用がかからず、古民家再生などの需要に応えられる。
更地渡し：買い手がすぐに建築に取りかかれるため、土地としての価値が上がりやすい。
近隣の類似物件がどのように売れているかを調査し、需要に合わせた形態を選択しましょう。

中古住宅として売却する場合、専門家による住宅診断（インスペクション）を受けることで、建物の性能を証明できます。「目に見えない欠陥」への不安を取り除くことが、強気の価格設定を支える根拠となります。

相続には感情的な側面も含まれるため、後々のトラブルを避ける準備が不可欠です。

売却価格や時期について、相続人間で意見が割れることは珍しくありません。「高く売りたい人」と「早く現金化したい人」で対立しないよう、事前に最低落札価格を決めておくなどのルール作りが大切です。

売却後にシロアリ被害や雨漏りが見つかった場合、売主が修理費用を負担しなければならない「契約不適合責任」があります。相続物件の場合、建物の詳細な履歴を把握していないことが多いため、契約書でこの責任を免除、または期間を短縮する条項を盛り込むことが一般的です。

相続不動産の売却を成功させる最大の鍵は、どの会社に依頼するかです。

まずは、自分の物件と同じ種別（戸建て・マンション・土地）の売却実績が豊富な会社をピックアップし、担当者の対応の誠実さを確かめてください。

相続した不動産を放置することは、資産価値を下げるだけでなく、無駄な出費を増やすことにつながります。時間が経つほど建物の老朽化が進み、庭木の管理や不法投棄といった問題も発生しやすくなります。

まずは、不動産の現状を知ることから始めましょう。特例の期限を意識しながら、信頼できる専門家と共に計画を立てることで、大切な資産を最良の形で次の世代や新しい所有者へと繋いでいくことができます。