【シミュレーション付】家を売ったらいくら残る？手取り額を増やすための計算方法と諸費用

「3,000万円で家が売れたら、そのまま3,000万円が手に入る」と思っていませんか？

実は、不動産売却には仲介手数料や税金など、さまざまな「諸費用」がかかります。これらを差し引いた**「手取り額（手残金）」**を正確に把握しておかないと、住み替え先の資金計画が狂ってしまうことも。

一般的に、不動産売却の手取り額は**売却価格の約90%〜95%**程度になると言われています。しかし、住宅ローンの残債や所有期間によって、その額は大きく変動します。

この記事では、手取り額を計算するためのシンプルな数式と、諸費用の内訳、そして1円でも多く手元に残すための具体的なテクニックを、2026年最新の税制情報を交えて解説します。

1. 手取り額を出すための「基本の計算式」

まず、以下の数式を頭に入れておきましょう。手取り額の計算は非常にシンプルです。

手取り額＝売却価格－（諸費用＋税金）－住宅ローンの返済額

諸費用の合計は、売却価格の**4%〜6%**程度が目安です。主な内訳は以下の通りです。

不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限が定められており、400万円を超える物件の場合は以下の速算式で求められます。

売買契約書に貼る収入印紙代です。2026年3月31日までは軽減税率が適用されます。

住宅ローンの抵当権を外す（抵当権抹消）ために必要です。

銀行に支払う事務手数料です。窓口かネット手続きかにより異なります。

条件：3,000万円で売却 / ローン残債なし / 10年所有（利益なしとする）

※もし利益（譲渡所得）が出ていた場合は、ここからさらに数百万単位の「譲渡所得税」が引かれますが、マイホームの場合は「3,000万円特別控除」でゼロになるケースがほとんどです。

諸費用や税金は工夫次第で抑えることが可能です。

「3,000万円特別控除」を必ず使う: 利益が出ても、確定申告を行うことで3,000万円までの利益を非課税にできます。これを知らずに納税してしまうのは最大の損失です。
領収書をすべて保管しておく: 家を買った時の契約書や、今回の売却のために行った測量費、修繕費の領収書は「経費」として利益から差し引けます。取得費（買った価格）が不明だと、売却額の5%で計算されてしまい、税金が跳ね上がるので注意してください。
複数の不動産会社を比較する: 仲介手数料の値引き交渉も一つの手ですが、それ以上に「高く売ってくれる会社」を選ぶ方が手残りは増えます。100万円高く売れれば、手数料の差額以上のメリットがあります。

家を売る目的は「売ること」ではなく、「その後の資金を作ること」のはずです。

売却価格だけに目を向けるのではなく、あらかじめ「いくら諸費用で消えるのか」を計算し、納得のいく手取り額を確保できるよう準備を進めましょう。

特に住宅ローンが残っている方は、手取り額がローン残高を下回る（オーバーローン）事態を避けるためにも、精度の高い査定が必要です。