【要注意】不動産売却後の確定申告で「ワンストップ特例」は無効！ふるさと納税を併用する全手順

「不動産を売却して利益が出たから、今年はふるさと納税を多めにしよう」と考えている方は多いはず。しかし、ここで最も注意しなければならないのが、普段利用している**「ワンストップ特例制度」が、不動産売却をした年には使えない**という事実です。

せっかく高額の寄付をしても、手続きを間違えると控除が受けられず、すべて自己負担になってしまう恐れがあります。

この記事では、不動産を売却した年にふるさと納税で得をするための正しい手順と、確定申告で失敗しないためのポイントを、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説します。

結論から言うと、不動産売却による譲渡所得が発生し、確定申告を行うと、それまでに出したワンストップ特例の申請はすべて「なかったこと」になるからです。

ワンストップ特例は、「確定申告をしないこと」を条件に、自治体間の通知で住民税を控除する仕組みです。しかし、不動産の売却益（譲渡所得）は分離課税として確定申告が義務付けられているため、申告を行う時点で特例の適用対象から外れてしまいます。

これらのミスをすると、寄付した金額は単なる「寄付」として処理され、税金の還付や控除を受けることができなくなります。

不動産売却の利益を賢く活用し、節税効果（収益最大化）を得るためのステップは以下の通りです。

まずは「いくら利益が出たか」を計算します。

譲渡所得＝売却代金－ (取得費＋譲渡費用) －特別控除額

不動産の売却益が加算されると、ふるさと納税の上限額は大幅にアップします。

目安として、**「譲渡所得によって増える住民税（所得割）の約20%」**が、普段の枠に上乗せされます。

必ず「分離課税（譲渡所得）」に対応した詳細シミュレーターを使って、今年の寄付上限額を確認しましょう。

不動産の引き渡しが完了した年（＝所得が発生した年）の年末までに、自治体へ寄付を行います。この際、ワンストップ特例の書類を返送していても問題ありませんが、最終的には確定申告が必要になることを覚えておきましょう。

ここが最重要ポイントです。税務署へ提出する確定申告書に、以下の2点を併記します。

各自治体から届く「寄付金受領証明書」を必ず保管しておき、申告時に添付または入力してください。

不動産売却をした年は、税金対策としてふるさと納税を活用する絶好の機会です。

実質負担2,000円で豪華な返礼品： 所得が跳ね上がるため、普段は手が出せない高額な返礼品（高級寝具、家電、定期便など）を選ぶことができます。
譲渡所得税の支払いを「寄付」に代える： 本来、国や地方自治体にそのまま納めるだけの譲渡所得税の一部を、自分の好きな自治体への寄付に回すことができ、その対価として返礼品を受け取れるため、実質的な収益増につながります。

不動産売却とふるさと納税の併用は、正しい知識さえあれば、資産売却に伴う税負担をポジティブなメリットに変えることができる賢い選択です。

「ワンストップ特例が無効になる」というルールを忘れず、必ず確定申告でまとめて手続きを行うようにしましょう。もし手続きに不安がある場合は、早めに税理士に相談するか、国税庁の確定申告書作成コーナーを活用して、事前にシミュレーションを行ってみてください。

まずは、お持ちの不動産がいくらで売れ、どれほどの売却益が出るのか、最新の市場価格を確認することから始めて、損のない節税プランを立てましょう。