不動産売却した年は「ふるさと納税」のチャンス！譲渡所得による控除上限額の変化と注意点を徹底解説

マイホームや土地を売却して利益が出たとき、真っ先に頭をよぎるのは「多額の譲渡所得税」ではないでしょうか。せっかく大切にしてきた資産を売ったのに、税金で手元に残るお金が減ってしまうのは切ないものです。

実は、不動産を売却した年こそ、「ふるさと納税」を賢く活用する絶好のタイミングであることをご存知でしょうか。不動産売却によって所得が増えると、ふるさと納税で「実質負担2,000円」で寄付できる上限額が大幅に引き上げられるのです。

この記事では、不動産売却とふるさと納税を併用して節税効果を最大化する方法について、計算の仕組みから具体的な注意点まで、わかりやすく解説します。

ふるさと納税は、年収（所得）に応じて寄付できる限度額が決まる仕組みです。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その年の「総所得」が増えるため、結果としてふるさと納税の控除上限額も連動して高くなります。

不動産の売却益は、お給料などの「総合課税」とは別に計算される「分離課税」という方式がとられます。しかし、ふるさと納税の限度額を算出する際には、この分離課税分も加味して計算されるため、売却益が多ければ多いほど、より多くの寄付ができるようになります。

普段は数万円の寄付が限度の方でも、不動産売却があった年は、数十万円規模の寄付が可能になるケースも珍しくありません。

不動産売却時のふるさと納税上限額を正確に把握するには、以下の3つのステップで考えます。

まず、売却代金そのものではなく、そこから経費などを差し引いた「利益」を計算します。

譲渡所得＝売却代金－ (取得費＋譲渡費用) －特別控除額

売却した不動産を何年持っていたかによって、税率が変わります。

詳しい計算式は複雑ですが、目安としては**「不動産売却による住民税額（所得割）の約20%」**が、普段の上限額に上乗せされるイメージです。

例えば、譲渡所得によって増える住民税が50万円であれば、その20%である「約10万円」分、ふるさと納税の枠が拡大することになります。

不動産売却とふるさと納税を併用する際には、いくつか注意すべき「壁」があります。

居住用のマイホームを売却した場合、多くの人が「3,000万円特別控除」を利用します。この控除を使って、最終的な譲渡所得が0円になった場合、所得が増えたことにはならないため、ふるさと納税の上限額も増えません。

「家を高く売ったから」という理由だけで多額の寄付をしてしまうと、自己負担額が2,000円を超えて大損する可能性があるため注意が必要です。

通常、サラリーマンの方は確定申告不要の「ワンストップ特例」を利用できます。しかし、不動産を売却して譲渡所得の申告をする場合、必ず確定申告が必要となります。

確定申告をすると、それまでに出していたワンストップ特例の申請は無効になるため、必ず「不動産の売却益」と「ふるさと納税の寄付金控除」をあわせて申告してください。

ふるさと納税は、1月1日から12月31日までの受領分がその年の控除対象です。

不動産の引き渡しが年をまたいでしまうと、売却益が発生する年と寄付をする年がズレてしまい、せっかくの枠拡大を活かせません。必ず「売却して利益が出る年」と同じ年のうちに寄付を済ませましょう。

不動産売却による税金対策として、ふるさと納税は非常に有効です。税金そのものを劇的に減らすわけではありませんが、本来支払うべき税金を寄付に回すことで、返礼品という形で恩恵を受けることができます。

このポイントさえ押さえれば、不動産売却という大きな人生の節目を、少しでもお得に、そして有意義に過ごすことができるはずです。

ご自身の譲渡所得を計算した上で、無理のない範囲でふるさと納税を楽しんでみてくださいね。

まずは、お持ちの不動産がいくらで売れ、どの程度の譲渡所得が発生しそうか、最新の査定価格を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

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