不動産売却の手数料と諸費用はいくら？自己負担を減らして高く売るための基礎知識

「持ち家を売却することになったけれど、結局いくら手元に残るの？」「仲介手数料が高くて驚いた……安くする方法はない？」

不動産売却を考える際、多くの人が「いくらで売れるか」という出口の金額に目が行きがちです。しかし、実は不動産売却には多額の**「諸費用」や「手数料」**が発生します。これを知らずに資金計画を立ててしまうと、「思っていたより手取り額が少なくて住み替え先への資金が足りない」といったトラブルになりかねません。

不動産売却にかかる費用の総額は、一般的に売却価格の4%〜6%程度（税金を除く）が目安と言われています。3,000万円の物件なら、150万円前後の諸費用を見込んでおく必要があります。

この記事では、不動産売却にかかる手数料や諸費用の内訳から、具体的な計算シミュレーション、そして「自己負担を賢く減らして手残りを最大化するコツ」までを徹底解説します。

1. 不動産売却で発生する費用の内訳一覧

不動産を売却する際には、大きく分けて「必ずかかる費用」と「状況に応じてかかる費用」があります。

① 必ずかかる費用

仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬（最も大きな出費）。
印紙税： 売買契約書に貼る収入印紙代。
登録免許税： 抵当権抹消などの登記手続き費用。

② 状況に応じてかかる費用

譲渡所得税（所得税・住民税）： 売却益が出た場合のみ発生。
測量費： 土地の境界を確定させるために必要な費用（一戸建てや土地の場合）。
解体費・不用品回収費： 建物を壊して更地にする場合や、荷物を処分する場合。
ハウスクリーニング費： 物件を綺麗に見せて早期売却を目指す場合。
繰り上げ返済手数料： 住宅ローンが残っている場合。

2. 最大の支出「仲介手数料」の計算方法と上限

不動産売却費用の大半を占めるのが仲介手数料です。これは宅地建物取引業法によって上限額が決められています。

仲介手数料の上限（速算式）

売却価格が400万円を超える場合、以下の式で簡単に計算できます。

（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋消費税

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合：

3,000万円 × 3% = 90万円
90万円＋ 6万円 = 96万円
96万円＋消費税(10%) = 105.6万円

このように、仲介手数料だけで100万円を超えるケースは珍しくありません。ちなみに「6万円」という数字は、売却価格が200万円以下、400万円以下の税率変動を補正するための固定値です。

3. 税金と登記費用の目安

仲介手数料以外にも、公的な手続きに伴う費用が発生します。

印紙税（売買契約書）

契約書に記載される金額によって決まります。現在は軽減税率が適用されています。

1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
5,000万円超〜1億円以下：3万円

登録免許税と司法書士報酬

住宅ローンが残っている家を売る場合、銀行の「抵当権」を外す手続きが必要です。

登録免許税： 不動産1筆につき1,000円（土地と建物で通常2,000円程度）。
司法書士報酬： 1.5万円〜3万円程度が相場です。

4. 【ケース別】諸費用のシミュレーション

ケースA：3,000万円のマンション売却（ローン残あり）

仲介手数料：105.6万円
印紙税：1万円
抵当権抹消費用（司法書士込）：約2.5万円
ハウスクリーニング：約5万円
合計：約114.1万円

ケースB：5,000万円の土地売却（測量あり）

仲介手数料：171.6万円
印紙税：1万円
測量費用：約60万円〜80万円
合計：約242.6万円

※これに加えて、利益が出た場合は別途「譲渡所得税」がかかります。

5. 自己負担を減らして手取りを増やす「3つの秘策」

諸費用をただ支払うだけでは損をしてしまいます。手元に残る現金を増やすための対策を実践しましょう。

① 仲介手数料の交渉と「片手・両手」の意識

仲介手数料はあくまで「上限」であり、法律で固定されているわけではありません。

ただし、無理な値引き交渉は不動産会社のモチベーションを下げ、売却活動（広告宣伝など）を縮小させてしまうリスクがあります。代わりに、**「高値売却を実現してくれるなら満額支払う」**といった条件交渉や、複数の会社に査定を依頼し、最も戦略的な提案をしてくれる会社を選ぶのが賢明です。

② 「3,000万円特別控除」をフル活用する

マイホームを売却して利益が出た場合、最高3,000万円まで利益を非課税にできる特例があります。これを利用すれば、本来支払うべき数十万〜数百万円の譲渡所得税をゼロにできる可能性があります。確定申告が必須となるため、忘れずに行いましょう。

③ 取得費を漏れなく計上する

売却益を計算する際、「昔その家をいくらで買ったか（取得費）」を多く計上できれば、課税対象額が減ります。

購入時の仲介手数料
リフォーム費用
購入時の印紙代
これらの領収書がないか、今一度チェックしてください。領収書が1枚あるだけで、税金が数万円安くなることもあります。

6. まとめ：賢い売却は「正確な費用把握」から

不動産売却の手数料や諸費用は、単なる出費ではなく、**「安全に、かつ高く売るための投資」**という側面もあります。

しかし、内訳を把握していないと、不要なオプション費用を支払ったり、節税のチャンスを逃したりしてしまいます。まずは自分の物件で「いくらの手数料がかかり」「いくらの税金が発生しそうか」を概算で出してみることが、成功への第一歩です。

自己負担を抑えつつ、最大限の手取りを確保するためには、早い段階で実績のある不動産会社にシミュレーションを依頼することをおすすめします。

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