不動産売却の確定申告は自分でできる！節税のコツと失敗しない手順を徹底解説
マイホームや土地を売却して利益が出たとき、避けて通れないのが**「確定申告」**です。「税理士に頼むとお金がかかるし、自分でするのは難しそう…」と不安に感じていませんか？
実は、不動産売却の確定申告は、ポイントさえ押さえれば自分で行うことが十分に可能です。しかも、自分で手続きを理解することで、本来払う必要のない税金を抑える「節税特例」の見落としも防げます。
この記事では、不動産を売った後の確定申告について、初心者の方でも迷わず進められるよう、具体的な手順や必要書類、そして手元に残るお金を増やすための控除の仕組みを分かりやすく解説します。
1. なぜ不動産売却後に確定申告が必要なの？
不動産を売却した際に「利益（譲渡所得）」が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを**「譲渡所得税」**と呼びます。
確定申告が必要なケース
不動産を売った金額から、買った時の代金や経費を差し引いて、プラスの利益が出た場合
利益は出ていないが、節税のための「特例」を利用して税金をゼロにしたい場合
注意したいのは、「利益が出ていないから申告しなくていい」と思い込んでしまうことです。実際には赤字（譲渡損失）が出ていても、申告をすることで他の所得と相殺したり、翌年以降の税金を安くできたりするメリットがあるため、基本的には「売ったら申告する」と考えておくのが正解です。
2. 自分で申告する前に知っておきたい「譲渡所得」の計算式
まずは、自分がいくら税金を払う可能性があるのか、大まかな計算方法を知っておきましょう。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡価額：不動産が売れた金額
取得費：その不動産を買い入れた時の代金や仲介手数料、設備費など（減価償却費を差し引く必要があります）
譲渡費用：売るためにかかった仲介手数料、印紙代、測量費など
この計算で残った金額が「課税対象」となります。もし、先祖代々の土地で買った時の金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費として計算するルールがありますが、これだと税金が高くなりがちです。当時の売買契約書がないか、今一度チェックしてみましょう。
3. 収益を最大化する！絶対に忘れてはいけない「節税特例」
不動産売却の確定申告において、最も重要なのが**「特別控除」**の適用です。これを知っているかどうかで、納税額が数百万円変わることも珍しくありません。
① 3,000万円の特別控除（マイホームを売った場合）
自分が住んでいた家を売却した場合、利益から最大3,000万円まで差し引くことができる制度です。これにより、多くのケースで譲渡所得税をゼロにすることが可能です。
② 10年超所有軽減税率の特例
売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、通常よりも低い税率が適用されます。3,000万円の特別控除と併用できるため、大きな節税効果があります。
③ 買い換え特例
特定の条件を満たしてマイホームを買い換えた場合、今回出る利益への課税を将来に先送りできる制度です（免税ではなく、あくまで先送りである点に注意が必要です）。
④ 損益通算と繰越控除（赤字だった場合）
家を売って損が出てしまった場合、その損をその年の他の所得（給与所得など）から差し引くことができます。1年で引ききれない場合は、翌年以降3年間にわたって繰り越すことも可能です。
4. 確定申告の具体的な流れ：5つのステップ
それでは、実際に自分で行う際の手順を見ていきましょう。
ステップ1：必要書類を揃える
申告には多くの書類が必要です。早めに準備を始めましょう。
売買契約書（購入時と売却時の両方）
仲介手数料などの領収書
全部事項証明書（登記簿謄本）
源泉徴収票（会社員の方）
マイナンバーカード
ステップ2：譲渡所得の内訳書を作成する
税務署や国税庁のホームページで入手できる「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」に、売却金額や経費を記入します。これが計算の根拠となる重要な書類です。
ステップ3：確定申告書を作成する
現在は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが最も簡単です。画面の指示に従って金額を入力していけば、自動で税額が計算されます。e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅から24時間送信可能です。
ステップ4：書類の提出
作成した申告書と内訳書、必要書類の写しを管轄の税務署に提出します（郵送または窓口、e-Tax）。
ステップ5：納税または還付を受ける
税金が発生する場合は、期限までに納付します（振替納税が便利です）。還付がある場合は、指定した銀行口座に後日振り込まれます。
5. 初心者が間違いやすいポイントと注意点
自分で申告する際に、特につまずきやすいポイントをまとめました。
所有期間の数え方：
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間が「5年以下（短期譲渡所得）」か「5年超（長期譲渡所得）」かで大きく変わります。この期間は「売却した年の1月1日時点」で判断するため、単純な丸5年ではないことに注意してください。
経費の計上漏れ：
印紙代、取り壊し費用、測量費など、売却のために直接かかった費用はすべて経費になります。領収書を細かくチェックしましょう。
申告期間の厳守：
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。特例を受けるためには、税額がゼロであっても期限内の申告が必須条件です。
6. まとめ：賢く申告して大切な資産を守ろう
不動産売却の確定申告は、一見複雑に見えますが、一つひとつのステップを確認しながら進めれば決して不可能ではありません。自分で手続きをすることで、不動産売却の流れや税金の仕組みが深く理解でき、結果として大きな節税につながります。
もし、「自分のケースで特例が受けられるか不安」「計算がどうしても合わない」という場合は、税務署の無料相談コーナーを利用したり、早めに専門家へ相談したりするのも一つの手です。
大切なのは、期限内に正しく申告を済ませ、手元に残る利益を最大化すること。この記事を参考に、まずは書類の整理から始めてみてください。