親が買った価格がわからない！「概算取得費5％」を回避して税金を安くする裏技とは？

「実家を売ったけれど、親がいくらで買ったかさっぱりわからない……」

相続不動産の売却で、最も多くの人を悩ませるのが「当時の購入価格（取得費）」の証明です。

もし契約書が見つからない場合、税務署からは**「売却価格の5％（概算取得費）」を取得費として計算する**よう求められます。しかし、これに従うと売却額の95％が「利益」とみなされ、莫大な譲渡所得税を支払う羽目になりかねません。

「古い書類だし、もう諦めるしかないのか」と思っているあなた、まだ道はあります。

実は、契約書がなくても「合理的な根拠」を示すことで、5％以上の取得費を認めさせ、税金を大幅に減らす手法が存在するのです。

今回は、知っている人だけが得をする、概算取得費5％を回避するための「実戦的な裏技」を徹底解説します。

1. なぜ「5％」だと損をするのか？恐ろしい納税額の差

まず、どれくらい損をするのか具体的に見てみましょう。

例：相続した土地が3,000万円で売れた場合
5％（150万円）を原価にする場合：
2,850万円が課税対象。所得税・住民税（約20％）で、約570万円の納税。
もし当時の価格（例：2,000万円）を証明できた場合：
1,000万円が課税対象。納税額は約200万円。

その差はなんと370万円。

書類一枚、あるいは一つの「裏技」を知っているかどうかで、高級車一台分のお金が手元に残るかどうかが決まるのです。

売買契約書がなくても、法務局で誰でも取得できる「登記簿謄本（全部事項証明書）」が強力な武器になります。

注目すべきは、権利部（乙区）にある**「抵当権の設定金額」**です。

親が家を買う際に住宅ローンを組んでいれば、そこに借入額が記載されています。

活用法：
「銀行は通常、物件価格の8割〜9割までしか融資しない」という実務上の慣例を利用します。例えば抵当権が1,800万円設定されていれば、「少なくとも2,000万円以上の価値がある物件を購入した」という合理的な推計の根拠になり得ます。これに当時の頭金の相場などを加味し、税務署に交渉する材料とします。

不動産業界や税理士の間で使われる手法に、日本不動産研究所が公表している**「市街地価格指数」**を使う方法があります。

これは、土地の価格変動を指数化したものです。「現在の売却価格」から、この指数を使って「購入当時の価値」を逆算します。

計算イメージ：
売却価格 ×（購入時の指数 ÷ 売却時の指数）＝推計取得費

過去の裁判例でも、この指数を用いた推計が認められたケースがあります。ただし、これはあくまで「推計」であるため、税理士などの専門家と連携して慎重に申告書を作成する必要があります。

土地の価格がわからなくても、建物については**「建物の標準的な建築価額表」**という救済措置があります。

これは、国税庁が公表している「建築年ごとの平均的な建築コスト」のデータです。

これらが分かれば、当時の建築費を算出できます。ここから経過年数分の「減価償却」を差し引いた金額が、あなたの建物の「取得費」として認められます。更地にして売る場合でも、取り壊す前の建物価値を考慮できるケースがあるため、諦めてはいけません。

「契約書がない」と嘆く前に、以下の場所や書類をもう一度だけ探してみてください。

「契約書がないから5％で申告するしかない」というのは、税務署にとってはありがたい話ですが、あなたにとっては大きな損失です。

今回紹介した「裏技」は、どれも論理的かつ合理的な根拠に基づくものですが、個人で税務署を納得させるのはハードルが高いのも事実です。特に市街地価格指数などの推計を用いる場合は、不動産に強い税理士や不動産鑑定士に相談することを強くおすすめします。

数百万円の税金を節約できる可能性があるなら、数万円の相談料は安い投資と言えるでしょう。