相続した不動産を売却しても確定申告が不要なケースとは？判断基準と注意点を徹底解説
「親から相続した古い家や土地を売却したけれど、これって確定申告が必要なの？」と不安に感じていませんか？
不動産を売ると大きなお金が動くため、「あとから税務署から連絡が来たらどうしよう」と心配になるのは当然のことです。実は、相続不動産の売却において、一定の条件を満たせば確定申告が不要になるケースが存在します。
しかし、その判断を誤ると、本来受けられたはずの節税特例を逃してしまったり、逆に申告漏れとしてペナルティを受けてしまったりするリスクもあります。
この記事では、相続不動産を売却した際に「確定申告がいらないケース」と「すべきケース」の境界線を、専門用語を噛み砕いてわかりやすく解説します。あなたの状況と照らし合わせながら、最後までチェックしてみてくださいね。
1. 原則として「売却益」が出なければ確定申告は不要
まず結論からお伝えすると、不動産を売却して**「利益（譲渡所得）」が出なかった場合、所得税の確定申告をする義務はありません。**
所得税はあくまで「儲け」に対してかかる税金だからです。ここで言う「利益」とは、単に売れた金額のことではなく、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡価額：不動産が売れた金額
取得費：その不動産を買い入れた代金や仲介手数料（故人が購入した時の価格を引き継ぎます）
譲渡費用：今回の売却のために直接かかった費用（仲介手数料、測量費、解体費など）
この計算の結果、マイナス（損失）になったり、ちょうどゼロになったりした場合は、税金が発生しないため、基本的には申告の手間はかかりません。
2. 「取得費」が不明な場合の落とし穴
「大昔に亡くなった祖父が買った土地だから、いくらで買ったか分からない」というケースは非常に多いです。この場合、ルールとして**「売った金額の5％」を取得費として計算する**ことになっています（概算取得費）。
例えば、3,000万円で売れた土地の取得費が不明なら、150万円（3,000万円 × 5％）が取得費となります。
残りの2,850万円から売却経費を引いた額が「利益」とみなされるため、実際には赤字だったとしても、書類上は「大きな利益が出た」ことになってしまいます。
このような場合は、確定申告が「必要」になる可能性が高いため注意が必要です。
3. 確定申告が「不要」に思えても「すべき」ケース
ここが非常に重要なポイントです。**「税金はゼロになるけれど、申告をしないと損をする（または認められない）ケース」**があります。
3-1. 3,000万円の特別控除などの「特例」を使いたいとき
空き家を売却した際の「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）」などは、非常に強力な節税手段です。これらを利用して「利益を差し引いてゼロにする」場合、特例の適用を受けるための確定申告が必須となります。申告をしないと「特例を使わずに利益が出た」とみなされ、後日課税される恐れがあります。
3-2. 売却して赤字（譲渡損失）が出たとき
「利益が出ていないから申告不要」というのは間違いではありませんが、もし他に給与所得や事業所得がある場合、不動産売却の赤字を他の所得と相殺（損益通算）できる場合があります。
（※ただし、居住用不動産などの特定の条件を満たす必要があります）
これを行うことで、源泉徴収された所得税が戻ってきたり、翌年の住民税が安くなったりするメリットがあるため、あえて「申告する」という選択が賢明です。
4. 相続不動産特有の「取得費加算の特例」に注目
相続した不動産を売却する際、ぜひ知っておきたいのが**「相続税額の取得費加算の特例」**です。
これは、相続税を支払ってから一定期間内（相続開始の翌日から3年10ヶ月以内）に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」に上乗せできる制度です。
取得費が増えるということは、その分「利益」が圧縮されるため、税金を劇的に安くできる可能性があります。この特例を利用する場合も、当然ながら確定申告が必要です。
5. 確定申告が必要かどうかのセルフチェックリスト
以下の項目に当てはまる方は、確定申告の準備を始めることをおすすめします。
売却価格が、故人が購入した時の価格（不明な場合は売価の5％）を明らかに上回っている
「空き家の3,000万円控除」などの節税特例を使いたい
相続税を納税しており、売却時にその分を考慮したい（取得費加算）
売却で損が出たが、給与所得などと通算して還付を受けたい
逆に、**「親が3,000万円で買った家を、2,000万円で売却した（明らかに赤字）」**といったケースで、他の所得との通算も考えないというのであれば、申告作業は不要となります。
6. 申告をスムーズに進めるためのステップ
もし「申告が必要かもしれない」と感じたら、まずは以下の書類を手元に集めることから始めましょう。
売却時の売買契約書：いくらで売れたかを確認
故人が購入した時の売買契約書：これが無いと税金が高くなる可能性があります
仲介手数料や測量費の領収書：経費として差し引けます
相続税の申告書（控え）：相続税を支払っている場合
これらの書類を揃えておくだけで、税理士への相談や自分での電子申告（e-Tax）が格段にスムーズになります。
7. まとめ：迷ったら「確認」が最大の節税
相続した不動産の売却は、一生に何度も経験することではありません。そのため「よく分からないから放置してしまった」という事態が一番のリスクになります。
「確定申告不要」のケースに該当していても、念のため税務署の無料相談窓口や税理士に一度確認しておくことで、後々の不安を完全に解消できます。特に、特例が使えるかどうかで納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。
この記事が、あなたの相続不動産売却にまつわる不安を解消し、スムーズな手続きの一助となれば幸いです。