不動産売却は5年超えまで待つべき？「短期」と「長期」で税率が2倍変わる判定基準と計算例
不動産の売却を検討する際、多くの人が直面するのが「今売るべきか、もう少し待つべきか」という悩みです。実は、不動産を所有していた期間によって、売却益にかかる税率が約2倍も変わるというルールが存在します。
「たった数日の差で、手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまった」という失敗を避けるために、所有期間の数え方や、税金が安くなる「長期譲渡所得」の判定基準、具体的な計算例を詳しく解説します。
「短期」と「長期」で税率はどれくらい違うのか？
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金は、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類に区分されます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税・住民税の合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
※所得税には復興特別所得税を含みます。
表を見ると分かる通り、5年を超えてから売るだけで、税率は約40%から約20%へと大幅に下がります。利益が1,000万円出た場合、短期なら約400万円の税金がかかりますが、長期なら約200万円で済むため、差額は200万円にも及びます。
要注意！所有期間の判定は「1月1日」が基準
ここで最も注意すべきなのが、所有期間の数え方です。「買ってから丸5年経ったから大丈夫」と思い込んで売却してしまうと、税務署の計算では「短期」とみなされる落とし穴があります。
税制上の所有期間は、**「売却した年の1月1日時点」**で判定されます。
正しい判定基準：売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えているかどうか。
例えば、2020年4月1日に購入した物件を売る場合を考えてみましょう。
2025年5月1日に売却：2025年1月1日時点では所有期間が5年未満のため**「短期」**
2026年5月1日に売却：2026年1月1日時点では所有期間が5年を超えているため**「長期」**
このように、実期間で5年を過ぎていても、年を越すまで待たなければ「長期」と判定されないため、売却契約の日付には細心の注意が必要です。
具体的な計算例：利益1,000万円の場合の差額
実際にどれほどの金額差が出るのか、シミュレーションしてみましょう。
（条件：売却益＝譲渡所得が1,000万円の場合）
ケースA：短期譲渡所得（5年以下で売却）
約400万円が税金として差し引かれます。
ケースB：長期譲渡所得（5年超で売却）
税金は約200万円に抑えられます。
【結果】
売却を少し待って「長期」扱いにすることで、1,931,500円も多く手元に残ることになります。
5年を待たずに売っても良いケースはある？
「税率が倍になるなら、絶対に5年待つべき」と考えがちですが、例外もあります。
市場価格の下落が予想される場合
税金で200万円節約できても、物件自体の価値がそれ以上に下落してしまえば本末転倒です。近隣の開発状況や中古市場の動向を見て、今がピークと感じるなら売却を優先する判断も必要です。
3,000万円の特別控除が使える場合
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、所有期間に関わらず利益から3,000万円を差し引ける特例があります。この控除を使えば利益がゼロになることが多いため、短期・長期の税率差を気にする必要がなくなります。
まとめ：賢く売却するためのチェックリスト
不動産売却で損をしないためには、まずご自身の「1月1日時点での所有期間」を確認することから始めましょう。
購入時の売買契約書を確認する（所有期間のスタートを確認）
売却予定年の1月1日で「5年超」かチェックする
マイホーム特例（3,000万円控除）が適用できるか調べる
数ヶ月の売却時期の調整だけで、数百万円の差が出るのが不動産の世界です。まずは信頼できる不動産会社や税理士に相談し、自身のケースで最適なタイミングを見極めることが、収益を最大化する鍵となります。
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