不動産売却の税金はいつ払う？納税スケジュールと賢く節税する具体策
マイホームや土地を売却した際、「手元に残ったお金はいつまで自由に使えるのか？」「後から多額の請求が来ないか？」と不安になる方は少なくありません。不動産売却に伴う税金は、売却した瞬間に支払うものだけでなく、数ヶ月から1年近く後になってから納付するものがあるため、事前の資金計画が非常に重要です。
この記事では、不動産売却にかかる税金の支払い時期を時系列で分かりやすく解説します。また、税負担を大幅に軽くするための特例や、手元資金を減らさないための具体的な対策についても詳しくご紹介します。
不動産売却でかかる税金の種類と支払いタイミング一覧
不動産を売却した際にかかる税金は、主に4種類あります。それぞれ納付するタイミングが異なるため、以下のスケジュールを確認しておきましょう。
| 税金の種類 | 支払うタイミング | 納付方法の目安 |
| 印紙税 | 売買契約を締結する時 | 契約書に収入印紙を貼付 |
| 登録免許税 | 不動産の引き渡し当日 | 登記申請時に司法書士へ預ける等 |
| 譲渡所得税 | 売却した翌年の2月〜3月 | 確定申告時に一括納付 |
| 住民税 | 売却した翌年の6月以降 | 通知書による納付、または給与天引き |
このように、もっとも金額が大きくなりやすい「譲渡所得税」と「住民税」は、売却が完了してからかなり後になってから支払うことになります。
1. 売却当日に発生する「印紙税」と「登録免許税」
まず、売却活動の締めくくりとなる契約・引き渡し時に発生する税金です。
印紙税：売買契約書に貼る切手のような税金です。契約金額によって税額が決まっており、契約書を作成するその場で支払います。
登録免許税：主に住宅ローンの抵当権を抹消するためにかかります。引き渡し当日に司法書士に手続きを代行してもらう際、実費として支払うのが一般的です。
これらは数千円から数万円程度（物件価格による）であることが多いため、売却代金の中からスムーズに捻出できるでしょう。
2. 翌年にやってくる本番！「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）」
不動産を売って利益（譲渡益）が出た場合にのみかかるのが、譲渡所得税です。
支払い時期：売却した翌年の2月16日から3月15日の間。
注意点：確定申告を行い、その期限までに税金を納める必要があります。
この所得税は、不動産を所有していた期間によって税率が変わります。
長期譲渡所得（所有期間が5年超）：税率 約20%
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率 約40%
5年を境に税率が倍近く変わるため、売却のタイミングを検討中の方は「1月1日時点での所有期間」を正確に把握しておくことが、最大の節税対策になります。
3. 最も遅れてやってくる「住民税」
忘れた頃にやってくるのが住民税です。
支払い時期：売却した翌年の6月以降。
納付方法：会社員の方は「特別徴収」として給与から天引きされる金額が増えるか、自宅に届く納付書で支払う「普通徴収」を選択します。
住民税は前年の所得に基づいて決定されるため、確定申告の結果が反映される6月から支払いが始まります。売却代金をすべて使い切ってしまうと、この住民税の支払いで困ることになるため、あらかじめ納税分を別口座に避けておくのが賢明です。
知らないと損をする！税金をゼロにするための「3000万円特別控除」
不動産売却で多額の税金がかかる不安を解消する最強の武器が、**「居住用財産の3,000万円特別控除」**です。
これは、自分が住んでいた家（マイホーム）を売った場合、譲渡益から最大3,000万円まで差し引けるという特例です。つまり、利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税も住民税も実質ゼロになります。
特例を受けるための重要ポイント
確定申告が必須：たとえ特例を使って納税額が0円になる場合でも、必ず翌年の確定申告期間中に手続きをしなければなりません。申告を忘れると、通常通りの高い税率で課税されてしまいます。
所有期間を問わない：この3,000万円控除は、住んでいた期間が短くても適用可能です。
まとめ：納税準備は「売却した直後」から
不動産売却の税金は、「いつ払うか」を知っているだけで資金計画のミスを大幅に減らせます。
契約・引き渡し時：印紙税・登録免許税
翌年春：譲渡所得税（確定申告）
翌年夏以降：住民税
特に譲渡所得税と住民税は、売却代金の一部を「納税専用」として確保しておくことが、生活を守るための具体的な対策となります。
もし、自分のケースで具体的にいくら税金がかかるのか不安な場合は、早めに税理士や不動産会社へシミュレーションを依頼することをおすすめします。特例を正しく活用して、賢い不動産売却を実現しましょう。