「空き家特例」で3,000万円控除！知らないと損する適用条件と必要書類を徹底解説

「親から相続した実家が空き家になっているけれど、売却すると税金がすごく高そうで怖い……」

そんな不安を抱えていませんか？

実は、相続した空き家を売却した際、一定の条件を満たせば**譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引ける「空き家特例」**という強力な制度があります。

この制度を知っているかいないかで、納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。しかし、その適用条件は非常に細かく、少しでもタイミングや手続きを間違えると、1円も控除を受けられなくなるリスクもあります。

この記事では、空き家特例の基本から「実は見落としがちな落とし穴」、そしてスムーズに手続きを進めるための必要書類まで、専門用語を優しく噛み砕いて解説します。あなたの実家売却が「最高の形」で進むよう、一緒に確認していきましょう。

1. 空き家特例（3,000万円特別控除）とは？

正式名称を「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」と言います。

簡単に言うと、**「相続した古い実家を売って利益が出ても、3,000万円分までは税金を計算する上での利益から引いてあげますよ」**という、国が空き家問題を解消するために設けた優遇措置です。

通常、不動産を売却して出た利益には約20％〜39％の税金がかかりますが、この控除を使えば、利益が3,000万円以内であれば所得税・住民税が実質ゼロになります。

この特例を受けるには、クリアすべき高いハードルがいくつかあります。特に重要な「5つの柱」を見ていきましょう。

いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。現代の基準に合わない古い空き家を減らすことが目的のため、比較的新しい家には適用されません。

ここが最大の注意点です。亡くなる直前に親と同居していた親族がいたり、誰かに貸していたりした場合は対象外となります。

（※ただし、老人ホーム等に入所していた場合は、一定の条件を満たせば認められる例外があります）

相続したあと、一時的にでも誰かが住んだり、荷物置き場として貸し出したりすると、その時点で特例の権利を失います。

土地と建物の合計売却額が1億円を超えると、この特例は一切使えません。分割して売った場合も、合計額で判定されます。

古い家をそのまま売る場合は、買主が耐震補強を行う必要があります。一般的には、**「建物を取り壊して更地（さらち）にしてから売却する」**ケースが最も多く適用されています。

空き家特例には期限があります。

**「相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」**に売却しなければなりません。

例えば、父が亡くなったのが2024年5月であれば、2027年12月31日までに売買契約を終え、引き渡しを完了させる必要があります。「そのうち売ればいいや」と放置していると、あっという間に期限が過ぎてしまうため、早めの行動が大切です。

特例を受けるためには、売却した翌年の2月〜3月に確定申告を行う必要があります。その際、通常の書類に加えて**「市区町村長が発行する確認書」**が必須となります。

特に「確認書」の発行には、水道光熱費の使用中止記録や、現地の写真など多くの証拠書類を自治体に提出する必要があるため、売却前から資料を捨てずに保管しておくことが重要です。

実家を兄弟3人で相続して売却した場合、この3,000万円控除は**「1人につき最大3,000万円」**適用されます。つまり、合計で最大9,000万円までの利益を控除できる計算です。

（※2024年以降の法改正により、相続人が3名以上の場合は1人あたりの控除額が2,000万円に調整される等のルール変更があるため、必ず最新の状況を確認しましょう）

空き家特例は、正しく使えば手元に残るお金を劇的に増やせる「魔法の杖」のような制度です。しかし、条件が複雑で、自己判断で進めると後から「適用不可」と言われてしまう悲劇も起こり得ます。

まずは、自分の実家が「昭和56年5月以前のものか」「売却価格は1億円に収まるか」を確認することから始めてみてください。