💸売却で損しないために！不動産買取業者が「買取に向かない」と判断するマンション・アパートの５大特徴
😥早く売りたいのに…「買取価格がつかない」物件の現実とは？
マンションやアパートなどの不動産を早く、確実に手放したい場合、不動産買取は非常に魅力的な方法です。仲介とは違い、買主を探す手間がなく、**契約不適合責任（瑕疵担保責任）**も免除されるため、ストレスなく売却できるのが大きなメリットです。
しかし、すべての物件が買取業者にとって魅力的な対象となるわけではありません。買取業者は再販（リノベーション後の再販売）や賃貸運用によって利益を出す必要があるため、収益性やリスクが低い物件は、買取価格が極端に低くなったり、最悪の場合「買取自体を断られる」こともあります。
この記事では、「自分の物件は買取に向いている？」「買取価格が低くなるのはどんな特徴があるから？」といった疑問を解消します。不動産買取業者が**「買取に向かない」と判断するマンション・アパートの具体的な５つの特徴を徹底解説します。あなたの大切な資産を適正価格で売却するために、買取市場の現実と注意点**を理解しておきましょう。
⚠️買取業者が避ける！「買取に向かない」マンション・アパートの５大特徴
買取業者が最も重視するのは「再販時の利益」と「リスクの少なさ」です。これらの観点から、低評価になりがちな物件の特徴を見ていきましょう。
１. 築年数が古く、大規模修繕に「多額の費用」がかかる物件
築年数が古いこと自体は買取価格が下がる要因ですが、特に問題となるのは**「修繕積立金の不足」と「未実施の大規模修繕」**です。
修繕積立金不足: 築古マンションで積立金が十分に確保されていない場合、近々、多額の一時金を徴収されるリスクがあります。買取業者はこれを大きなマイナス要素と見なします。
設備の大幅な改修が必要: 給排水管やエレベーターなどの主要設備が寿命を迎えており、全交換に多額の費用がかかる物件は、買取リスクが高くなります。
２. 立地条件が悪く、「再販・賃貸運用」が困難な物件
不動産の価値は立地で決まります。立地条件が悪い物件は、買主を見つけにくく、賃貸に出しても空室リスクが高まるため、買取業者は手を出したがらない傾向があります。
駅から遠すぎる: 最寄り駅から徒歩20分以上かかるなど、交通の便が極端に悪い物件。
生活利便性が低い: スーパーや病院、学校などの生活に必要な施設が周辺にない物件。
特殊な嫌悪施設: 火葬場やごみ処理場など、多くの人が避けたいと考える施設が近隣にある物件は、再販価格が低くなります。
３. 旧法で建てられた「耐震性に懸念」がある物件
新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）が適用される前に建てられた旧耐震基準の物件は、震災リスクが高く、金融機関の融資が受けにくい場合があります。
旧耐震基準: 買取業者は再販のために耐震補強工事が必要と判断すれば、その費用を買取価格から大幅に差し引きます。
検査記録がない: 耐震診断やアスベスト調査など、重要な建物の検査記録が残っていない場合、リスクが不明確なため、買取価格は非常に低くなります。
４. 賃借人との「トラブル」や「特殊な契約」がある物件（オーナーチェンジ）
アパートや投資用マンションで、オーナーチェンジを前提とした買取の場合、入居者に関する問題は重大なマイナスです。
賃料設定が低い: 周辺相場と比較して賃料が極端に低い場合、収益性が低いため、買取価格は低迷します。
問題のある賃借人: 家賃滞納や騒音トラブルなどを起こしている賃借人がいる場合、退去交渉や訴訟などのリスクと手間を避けるため、買取を断られることがあります。
５. 違法建築や再建築不可など「法的リスク」がある物件
建築基準法や消防法などの法令に違反している物件は、違法状態を解消しない限り、再販が不可能または困難になるため、買取業者が最も避ける対象です。
再建築不可: 接道義務を満たさず、建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない物件は、土地の資産価値が極端に低いため、買取に向きません。
容積率・建ぺい率オーバー: 違法な増築により、容積率や建ぺい率が規定を超えている場合、買取業者は是正工事を前提とするため、大幅な減額となります。
💡買取価格を上げるために「売主ができること」
もし、あなたの物件に上記のような特徴が当てはまっていても、諦める必要はありません。買取価格を最大限に引き上げるために、売主側でできる準備があります。
１. 「隠さず全て開示」して信頼性を高める
物件の瑕疵（欠陥）や過去のトラブル（自殺・事件など）、雨漏りなどの不具合は、隠さずにすべて、査定時に正直に伝えましょう。後から発覚する方が、買取業者の信頼を失い、大幅な減額につながります。正直さは交渉の土台です。
２. 重要な「書類」を全て揃えておく
買取業者はリスク査定を迅速に行いたいと考えています。以下の書類を事前に準備することで、査定期間の短縮と評価の向上につながります。
管理規約、重要事項調査報告書
修繕履歴、大規模修繕計画書
建築確認済証、検査済証
３. 複数社に査定を依頼し「競争原理」を活用する
買取価格は業者によって再販戦略が異なるため、数百万単位で差が出ることがあります。最低でも３社以上の買取業者に査定を依頼し、最も高値を提示した業者と交渉しましょう。
✨まとめ：買取に向かない物件は「仲介」も視野に入れる
マンション・アパートの買取は**「スピード」と「手間いらず」が魅力ですが、築古で修繕積立金が不足している、立地が極端に悪い、法的リスクがある、といった物件は買取価格が低く**なる傾向にあります。
もし、買取価格が極端に低いと感じた場合は、売却期間に余裕を持って**「仲介」での一般売却**も視野に入れる必要があります。
あなたの物件の弱点を正しく理解し、必要書類を完全に揃えることが、買取においても仲介においても売却を成功させるための必須戦略です。まずは信頼できる買取業者に無料査定を依頼し、プロの目線で現状の価値を把握することから始めましょう。