知っておきたい！「瑕疵担保免責契約」のメリットとデメリットを徹底解説

中古不動産や古い建物の売買契約書で「瑕疵担保責任免責（かしたんぽめんせきせきにん）」という特約を目にすることがあります。これは、2020年の民法改正で「契約不適合責任免責」という名称に変わりましたが、個人間の取引では今も非常に重要なキーワードです。

この特約は、売主と買主のどちらにもメリットとデメリットがあり、契約する前にその内容をしっかり理解しておくことが極めて重要です。

契約不適合責任とは？（旧：瑕疵担保責任）

「契約不適合責任」とは、売買した物件の品質や種類、数量が契約内容に適合しない（約束と違う）場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

例えば、「雨漏りはない」と聞いて契約したのに、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合、これは契約に適合しないため、買主は売主に対して修理を求めたり（追完請求）、損害賠償を請求したりできます。

この責任を**「一切負いません」**とあらかじめ定めておくのが、「契約不適合責任免責特約」（旧：瑕疵担保免責契約）です。

売主が免責特約を付けたいと考えるのは、売却後のリスクヘッジが主な目的です。特に古い物件や個人間の取引で顕著に見られます。

メリット	詳細
金銭的・精神的リスクの回避	引き渡し後に予期せぬ欠陥（雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障など）が見つかっても、原則として修理費用や損害賠償を負担する義務がなくなります。売却後の金銭的負担の不安から解放されます。
スムーズな売却手続き	特に築年数の古い物件や現況渡し（ありのままの状態で売る）を希望する場合、免責とすることで売買交渉がスムーズに進むことがあります。

デメリット	詳細
売却価格の低下	買主にとって「保証がない」ことは大きなリスクです。そのため、周辺相場よりも売却価格を安く設定せざるを得ない場合が多くなります。
買い手が見つかりにくい	同条件の保証付き物件と比較された場合、免責物件は敬遠されがちです。購入希望者が減少し、売却活動が長期化する可能性があります。
悪意による免責は無効	たとえ免責特約があっても、売主が知っている不具合（欠陥）を故意に隠して契約した場合、その免責は無効となり、責任を追及されるリスクが残ります。

買主が免責特約のある物件を購入する際は、「リスクを承知で安く買う」という判断が必要です。

メリット	詳細
相場よりも安く購入できる	売主が保証をしない分、物件の価格が通常よりも低く設定されていることが多いです。経済的な負担を抑えたい方には大きな魅力となります。
DIYやリフォーム前提で購入しやすい	自分で修繕やリフォームを行う予定の買主にとっては、保証がないことよりも価格の安さが重視され、初期投資を抑えられるメリットがあります。

デメリット	詳細
発見後の修繕費用は全額自己負担	引き渡し後に重大な欠陥（構造的な問題、設備の大規模故障など）が見つかっても、原則として売主に修理を求められません。全ての費用を自己資金でまかなう必要があります。
予期せぬ出費が発生するリスク	免責物件は、購入価格は安くても、すぐに高額な修繕費用が必要になる可能性があります。事前に予想できない隠れた欠陥が潜んでいるリスクが高いです。
専門家による事前調査が必須	買主自身がリスクを負うことになるため、契約前に専門家（建築士など）による建物状況調査（インスペクション）を自費で行い、リスクを把握する手間と費用が発生します。

免責特約は、売主と買主の合意があれば有効に成立しますが、法律によって無効になるケースがあります。

売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合、買主が一般の消費者であれば、宅地建物取引業法により、買主に不利な免責特約は原則として禁止されています（最低2年間の保証が義務付けられるなど）。免責特約が有効になるのは、基本的に売主が個人の場合に限られます。

前述の通り、売主が知っていた不適合（隠れた欠陥）を意図的に買主に知らせずに免責契約を結んだ場合、その免責特約は無効となり、売主は責任を免れることができません。

免責特約が有効な場合でも、「給排水管のみ免責」や「期間を3日間に限定」など、免責の範囲を限定しているケースもあります。契約書に記載された免責の範囲と期間を細部まで確認することが最も重要です。

瑕疵担保免責（契約不適合責任免責）の特約は、「安い買い物にはリスクが伴う」という原則を体現しています。契約書にこの文言がある場合は、価格のメリットと保証のないリスクを慎重に天秤にかけ、必要であれば専門家のアドバイスを受けてから判断しましょう。