物件買取で契約前に確認すべき権利関係｜失敗を防ぐチェックポイント


不動産を買取する際、契約前に権利関係の確認を怠ると、後からトラブルになる可能性があります。特に土地や建物には、複数の権利や制約が絡むことがあり、専門知識がないまま契約すると損をすることも少なくありません。

本記事では、物件買取前に必ずチェックすべき権利関係をわかりやすく解説します。

1. 土地・建物の権利関係とは

不動産の権利関係とは、その物件に誰がどのような権利を持っているかを示す情報です。主に以下の権利があります。

  • 所有権：物件を法律的に所有する権利

  • 抵当権・根抵当権：ローン返済の担保として設定される権利

  • 地役権：他人が自分の土地を使用する権利

  • 賃借権・借地権：第三者が居住・利用している権利

  • その他の制限：建築制限、文化財保護区域など

ポイント：権利関係は不動産登記簿で確認でき、契約前の必須チェック項目です。

2. 契約前に確認すべき具体的な権利関係

(1) 所有権

  • 登記簿で名義人を確認

  • 売主が真正な所有者であることを確認

  • 複数人で共有している場合は、全員の同意が必要

(2) 抵当権・担保権

  • ローンが残っている物件は、抵当権が設定されている場合が多い

  • 買取契約時にローン清算や抵当権抹消の条件を確認

(3) 賃借権・借地権

  • 入居者や借地人がいる場合、契約後も権利が残ることがある

  • 賃貸中の建物を買取る場合は賃貸契約内容の確認が必須

(4) 地役権・通行権

  • 隣地の通行や水路使用権が設定されているか

  • 将来的な利用や開発に制限がないかをチェック

(5) 公的制限

  • 都市計画法や建築基準法による建築制限

  • 土地の用途地域や高さ制限

  • 防火地域・景観条例など

ポイント：権利関係の不備は、契約後のトラブルや売却価格の下落につながる可能性があります。

3. 権利関係を確認する方法

  1. 登記簿謄本の取得

    • 法務局で取得可能

    • 所有権・抵当権・地役権などの記載を確認

  2. 公図・地積測量図の確認

    • 土地の境界や形状を把握

  3. 現地調査

    • 建物や周辺環境の権利制限を確認

  4. 専門家への相談

    • 不動産会社や司法書士に権利関係を確認

    • 複雑なケースは弁護士に相談すると安心

4. 契約前チェックリスト

  • 売主の名義確認

  • 抵当権や担保の有無

  • 賃借人・借地人の存在

  • 地役権や通行権の確認

  • 建築・用途制限の有無

  • 権利関係に基づく売却条件の確認

ポイント：契約書に記載されている内容と登記簿の情報が一致しているかも必ず確認しましょう。

まとめ：物件買取前の権利関係チェックでトラブル回避

物件買取では、権利関係の確認が契約の成否を左右します。

  • 登記簿や公図で権利関係を確認

  • 抵当権や賃借権がある場合は条件を調整

  • 専門家に相談し、契約内容と権利状況を一致させる

契約前にしっかり権利関係を確認することで、トラブルを未然に防ぎ、安心して買取契約を進めることができます。

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