🏡 相続した戸建てを買取で売却する際の税務対策：譲渡所得税を賢く減らす方法
ご両親などから相続した戸建てを、手間なく早く現金化するために不動産買取を選択される方は少なくありません。しかし、相続物件の売却で利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税という大きな税金が発生します。
この税金をいかに適正に、そして賢く節税できるかが、手元に残る金額を大きく左右する重要なポイントです。
この記事では、相続した戸建てを不動産業者に買い取ってもらう際に知っておきたい、譲渡所得税を軽減するための具体的な税務対策と特例を、わかりやすく解説します。
💰 相続物件の売却で発生する税金は「譲渡所得税」
相続した戸建てを売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税の合計）が課税されます。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
税務対策のポイントは、この計算式の「取得費」と「特別控除額」をいかに大きくするか、そして「税率」をいかに抑えるかにあります。
1. 譲渡所得税の税率は「所有期間」で大きく変わる
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、大きく2種類に分けられます。相続物件の場合、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐため、多くの場合、有利な「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） | 内訳（所得税/住民税/復興特別所得税） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% | 30% / 9% / 0.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% | 15% / 5% / 0.315% |
親などが長年所有していた戸建てであれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用され、税負担が半分近くに軽減されます。
🎯 譲渡所得を減らすための特効薬となる「3つの特例」
相続した戸建ての売却で特に活用したい、譲渡所得を大幅に減らすことができる3つの重要な特例について解説します。これらの特例は適用期限が設けられているため、売却のタイミングが非常に重要です。
対策①：相続財産を譲渡した場合の「取得費加算の特例」
この特例は、相続税を支払った方が、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内にその財産（戸建て）を売却した場合に、支払った相続税のうち、売却した戸建てに対応する分を譲渡所得の「取得費」に加算できる制度です。
効果： 譲渡所得の計算において取得費が大幅に増加するため、課税対象となる譲渡所得を減らし、節税できます。
最大のメリット： 相続税と譲渡所得税という、二重の税負担を軽減できる点にあります。
期限の重要性： 相続開始後、3年10ヶ月という期間は非常にタイトです。この期限内に売却（引き渡し）を完了させる必要があります。
対策②：「空き家に係る3,000万円特別控除の特例」
相続した空き家（戸建て）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという、非常に強力な特例です。
戸建て買取で最も活用される可能性が高い特例の一つです。
主な要件（抜粋）：
被相続人（亡くなった方）が一人暮らしであったこと。
昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること。
相続時から売却時まで、事業や居住用に使われていなかったこと（空き家であること）。
相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（期限あり）。
売却金額が1億円以下であること。
控除額： 最大3,000万円
特例適用のために：
特例を受けるためには、家屋を取り壊して土地のみで売却するか、または買主が耐震リフォームを行ってから住む必要があります。買取業者の場合は、更地にして売却するケースが多くなります。
対策③：「居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除の特例」
相続人がその戸建てを自身のマイホームとして利用していた場合に適用できる特例です。
要件：
売却した家屋が自身が居住していたマイホームであること。
親から相続した後、自身がそこに居住していた期間があること。
控除額： 最大3,000万円
注意点： 上記の「相続空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームの3,000万円特別控除」は併用できません。どちらの要件を満たし、どちらが有利かを検討する必要があります。
📝 取得費と譲渡費用を漏れなく計上する
特別控除の適用外であっても、譲渡所得を減らす基本的な税務対策は、「取得費」と「譲渡費用」を正確に計上することです。
1. 取得費（元の所有者の購入費用）の重要性
譲渡所得税の計算における取得費は、相続人がその家を取得した時の金額ではなく、被相続人（亡くなった方）がその家を購入した時の費用が引き継がれます。
購入時の契約書・領収書： 当時の売買契約書、仲介手数料や印紙税などの領収書は、取得費を証明する上で最も重要です。
資料がない場合（概算取得費）： 購入時の資料が全く見つからない場合、特例を使わない限り、取得費は**売却代金の5%**として計算されます（概算取得費）。これは非常に不利な計算方法になることが多いため、資料を徹底的に探すことが最大の節税対策となります。
2. 譲渡費用（売却にかかった費用）の計上
売却のために直接要した費用は譲渡所得から控除できます。これらも漏れなく計上しましょう。
仲介手数料： 買取業者への売却でも、仲介業者を経由する場合は発生します。
印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代。
測量費： 土地の境界を確定させるためにかかった費用。
建物取り壊し費用： 空き家特例の適用要件を満たすために更地にした場合など。
登記費用： 相続登記（名義変更）ではなく、売却のために必要な抵当権抹消登記などの費用。
✅ 買取売却時の税務対策の決定的なポイント
相続した戸建てを不動産業者に買取で売却する場合、一般の仲介による売却と比べて、特に以下の点が重要になります。
1. 期限の厳守と早期の売却検討
取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）や空き家3,000万円特別控除（相続開始後3年目の年末まで）といった強力な特例には期限があります。買取は仲介より短期間で現金化できるため、これらの期限に間に合わせるための有効な手段となります。
2. 相続税の申告と連動させる
取得費加算の特例の適用には、相続税が課税されていることが条件です。相続税が発生する場合は、譲渡所得税の節税メリットも考慮に入れて、税理士と連携し、売却時期を検討しましょう。
3. 確定申告は必須
これらの特例を適用して譲渡所得税がゼロになったとしても、特例を受けるためには必ず確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、必要書類を揃えて手続きを忘れずに行ってください。
結論：専門家との連携がカギ
相続物件の買取による売却は、スピードと簡便さが魅力ですが、税務に関しては専門的で複雑な要件が多数存在します。
特に、「取得費が不明な場合の概算計算」を避けること、「各種特例の期限」を守ること、「特例の適用要件」を正確に満たすことが、最大限の節税効果を得るための絶対条件です。
後悔しないスムーズな売却と節税のためにも、不動産取引の専門家（買取業者）と、相続・譲渡所得に強い税理士に相談し、最適な売却計画と税務対策を立てることを強くお勧めします。