戸建て「不動産買取」で後悔しない！よくあるトラブル事例と回避策
戸建ての売却方法には、一般の買主に買ってもらう**「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」**の2種類があります。買取は「すぐに現金化できる」「仲介手数料がかからない」というメリットがある一方で、専門業者相手だからこそ起こりやすい、特有のトラブルも存在します。
特に、契約後に売主が大きな責任を負わされかねないトラブルは、しっかりと把握しておく必要があります。
ここでは、戸建ての**「買取契約」**でよくあるトラブル事例と、売主として賢くリスクを回避するための具体的な対策を解説します。
1. 契約後に発覚！「契約不適合責任」に関するトラブル
戸建ての買取契約で最も多い、かつ深刻になりやすいのが、売却後に物件の欠陥（契約不適合）が見つかることによるトラブルです。
事例1：雨漏りやシロアリ被害による高額な損害賠償
トラブル内容： 売却・引き渡し後に、隠れた雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが買主である買取業者によって発見された。業者が「契約時に知らされていなかった欠陥だ」として、損害賠償や契約解除を売主に請求してきた。
背景： 2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は**「契約不適合責任」**に変わりました。これは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が責任を負うというものです。
【回避策】 買取業者が買主の場合、一般的に売主の契約不適合責任を「一切免責（責任を負わない）」とする特約を設けることが一般的です。契約書でこの特約が明記されているか、必ず確認してください。これが無い場合、売却後も長期間、欠陥リスクを負い続けることになります。
事例2：地中埋設物や土壌汚染の費用負担
トラブル内容： 土地付きの戸建てを売却した後、業者が解体工事を進めたところ、予期せぬ古い基礎やコンクリートガラ、浄化槽などの地中埋設物が発見された。これら撤去にかかった高額な費用を、売主に請求された。
背景： 地中埋設物は外から見えない「隠れた欠陥」と見なされることがあります。契約不適合責任の免責特約がなかったり、特約の内容が不明確だと、売主の責任とされる場合があります。
【回避策】 契約前に、**「地中埋設物や土壌汚染についても、買主（買取業者）の責任で処理する」**旨を契約書に明確に記載してもらいましょう。
2. 告知義務違反に関する「心理的瑕疵」トラブル
物件そのものの機能には問題なくても、過去の履歴が原因で買主が心理的な抵抗を覚える場合、それを**「心理的瑕疵」**と呼びます。売主には、これらの重要な事実を告知する義務があります。
事例3：過去の「人の死」を隠して契約したことによる訴訟
トラブル内容： 物件内で過去に自殺や他殺、あるいは発見が遅れた孤独死があった事実を売主が告知せずに売却した。その後、業者がリフォームや転売を進める過程で事実を知り、「告知義務違反」として契約解除や損害賠償を請求された。
背景： 心理的瑕疵は、買主の購入判断に重大な影響を与えるため、売主は知っている事実を正確に伝えなければなりません。告知を怠ると、契約不適合責任を問われます。
【回避策】
知っている事実はすべて書面で告知する： 過去に物件内で起きた**人の死（自然死を除く）**や、反社会勢力による利用歴など、買主が嫌悪感を抱く可能性のある事実は、すべて書面に記載し、買取業者に交付しましょう。
売買契約書に特約として明記： 告知した内容を**「買主は認識し、これをもって契約不適合責任を追及しない」**旨を明記することで、後のトラブルを防ぎます。
3. 金銭・境界に関する契約時のトラブル
買取契約のプロセスで、価格や契約の解除を巡ってトラブルになるケースです。
事例4：不当な理由での手付金放棄・違約金請求
トラブル内容： 買取契約締結後、業者が**「事前の調査では分からなかった建物の問題があった」など、曖昧で不当な理由をつけて契約の解除を申し出、支払った手付金を買主側が放棄しようとした、または違約金を請求**してきた。
背景： 契約書には、買主・売主双方から契約を解除できる条件（手付解除期日、ローン特約など）が記載されています。これを悪用して、不利な条件を飲ませようとする業者がごくまれにいます。
【回避策】 契約書を締結する前に、契約解除に関する条項（手付金に関する規定、違約金の額）を弁護士や信頼できる第三者に確認してもらいましょう。また、「不当な理由での契約解除」に関する制限を設けてもらうことも有効です。
事例5：土地の境界線が不明確なことによる売却の停滞
トラブル内容： 買取契約を結んだものの、隣地との境界が不明確であること（確定測量図がないなど）を理由に、業者が決済・引き渡しを遅らせた、または契約解除を主張してきた。
背景： 買取業者は更地にして再販することが多いため、土地の境界が確定していることが重要です。測量が義務ではない場合でも、境界確定を求められることがあります。
【回避策】 契約前に、境界確定測量図の有無を確認しましょう。無い場合は、**「測量費用は誰が負担するのか」「測量完了までのスケジュール」**を契約書に明記し、売主が負担する範囲を限定しておきましょう。
戸建ての買取は、迅速でストレスの少ない売却方法ですが、**契約内容は「プロ対素人」の戦いになりがちです。契約書に署名する前に、「契約不適合責任の免責」と「告知事項の明記」**の2点を最重要ポイントとして確認し、トラブルの芽を摘んでおきましょう。