相続戸建ての買取で注意すべき税金｜損しない売却のポイント


親や親族から相続した戸建てを売却する際、「どんな税金がかかるのか？」は誰もが気になるポイントです。知らずに売ると、思わぬ税金で手取りが減ることもあります。この記事では、相続戸建ての買取に関わる税金や節税ポイントをわかりやすく解説します。

1. 相続戸建て買取で発生する主な税金

戸建てを相続して売却する場合、以下の税金が関わります。

（1）相続税

相続した時点での戸建ての価値に応じて課税されます。

  • 基礎控除があるため、すぐに全額課税されるわけではありません

    基礎控除 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

  • 相続税を払った後に売却する場合、売却金額に応じて譲渡所得税も発生します。

ポイント：相続税を支払うために戸建てを売る場合、売却益と相続税をセットで考えることが重要です。

（2）譲渡所得税

相続した戸建てを売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)

取得費は「相続税評価額」が基準

  • 相続した不動産の取得費は、相続税の計算に使った評価額が基準になります。

  • この評価額をもとに譲渡所得を計算することで、税金が決まります。

所有期間にかかわらず「長期譲渡扱い」

  • 相続で取得した不動産は、所有期間に関係なく長期譲渡所得として税率が適用されます（約20％）。

（3）住民税

譲渡所得税と連動して課税されます。
長期譲渡の場合、所得税と合わせて約20％の税率です。

（4）登録免許税・不動産取得税

戸建ての登記変更や名義変更に伴う税金です。

  • 相続登記は義務化されており、手続きを怠ると罰則やトラブルの原因になります。

  • ただし、売却時の買取では買主が登記費用を負担するケースも多いです。

2. 相続戸建て売却の節税ポイント

相続戸建ては、一般的な戸建て売却とは違う節税のコツがあります。

（1）相続税の申告で特例を活用

  • 小規模宅地等の特例
    親の自宅を相続した場合、評価額が最大80％減額される特例があります。
    → 相続税負担を大幅に減らせます。

（2）譲渡所得の計算で取得費加算制度

  • 相続税を支払った場合、譲渡所得計算時に相続税額の一部を取得費に加算できる制度があります。
    → 売却時の税負担を減らす効果があります。

（3）売却タイミングの調整

  • 不動産市況や税制改正のタイミングを見極めることで、譲渡所得税を最小限に抑えられます。

3. 手続きの流れと注意点

  1. 相続登記を完了
    → 名義変更を済ませないと売却できません

  2. 相続税申告（必要な場合）
    → 控除や特例の適用を確認

  3. 戸建て買取査定
    → 複数業者で査定し、税金込みの手取りをシミュレーション

  4. 売却契約・確定申告
    → 譲渡所得税・住民税を正しく申告

ポイント：税金の計算は複雑なため、税理士や不動産の専門家に相談するのが安心です。

4. まとめ

相続戸建ての買取で注意すべき税金は以下の通りです。

  • 相続税（相続時）

  • 譲渡所得税・住民税（売却時）

  • 登録免許税（名義変更）

節税のポイントは、「小規模宅地等の特例」「取得費加算制度」「売却タイミング」です。
税金を理解して計画的に売却すれば、手取りを最大化できます。

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