不動産売却の「瑕疵担保責任」とは？知らないと損するリスクとトラブル回避のポイント

「不動産を売却する時、瑕疵担保責任という言葉をよく聞くけど、一体どういう意味？」

そう思って、少し不安を感じていませんか？

瑕疵担保責任とは、売主が売却した不動産に欠陥があった場合に、その責任を負わなければならないという大切な法律上のルールです。難しく聞こえるかもしれませんが、これを理解しているかどうかで、売却後のリスクが大きく変わります。

今回は、不動産売却における瑕疵担保責任の基本から、2020年の民法改正で変わった「契約不適合責任」との違い、そして売主としてトラブルを避けるための具体的な対策まで、分かりやすく解説していきます。

瑕疵担保責任とは、「売主が気づいていなかった欠陥（隠れた瑕疵）」が、売却後に見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

例えば、売却した一戸建てに、以下のような隠れた瑕疵があったとします。

これらの欠陥が売却後に発覚した場合、売主は責任を問われ、買主から損害賠償や契約の解除などを求められる可能性があります。

瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正によって**「契約不適合責任」**という名称に変わりました。

基本的な考え方は同じですが、売主が負う責任の範囲がより明確になりました。

旧・瑕疵担保責任: 買主が売主に請求できるのは、損害賠償や契約の解除など。
新・契約不適合責任: 損害賠償や契約の解除に加えて、買主は売主に**「追完請求（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）」**も請求できるようになりました。

つまり、買主が「修理して引き渡してほしい」と要求できるようになったのです。これにより、売主は、これまで以上に不動産の状態を正直に告知する責任が求められることになりました。

不動産を売却する際、契約不適合責任を問われることで、以下のようなリスクに直面する可能性があります。

リスク1：高額な修繕費用を請求される可能性
買主が瑕疵の修繕を請求した場合、売主がその費用を負担することになります。修繕内容によっては、数百万円単位の高額な出費になることもあります。
リスク2：売買契約そのものが解除される可能性
重大な瑕疵が見つかった場合、買主は売買契約そのものを解除することができます。契約が白紙に戻るだけでなく、違約金を請求される可能性もゼロではありません。
リスク3：長期間にわたる精神的負担
買主との交渉が長引いたり、トラブルに発展したりすると、精神的なストレスが大きくなります。スムーズに売却を完了させるためにも、事前にリスクを回避することが大切です。

売主が契約不適合責任によるトラブルを避けるためには、以下の3つの対策を必ず行いましょう。

専門家による**「建物状況調査（インスペクション）」を事前に実施しましょう。

インスペクションを行うことで、売主自身も気づかなかった建物の隠れた瑕疵を発見できます。その結果を買主に正直に伝えることで、後々の「知らなかった」というトラブル**を防ぐことができます。

個人間の売買では、契約書に瑕疵担保責任の**「免責（責任を負わない）」条項を盛り込むことができます。

ただし、これには買主**の承諾が必要です。また、不動産会社が仲介に入る場合は、宅地建物取引業法により、責任を負う期間が定められています。

瑕疵担保責任は専門的な知識が必要なため、必ず信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

不動産会社は、売主と買主の間に入り、契約や告知について適切なアドバイスをしてくれます。また、契約不適合責任に対応した保険の紹介など、トラブルを未然に防ぐためのサポートも期待できます。

不動産売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、売主にとって避けては通れない重要な知識です。

しかし、必要以上に恐れることはありません。

事前にインスペクションを実施し、不動産会社としっかり連携をとることで、売却後のリスクを最小限に抑え、安心して不動産を売却することができるのです。

専門家の力を借りて、賢く不動産売却を成功させましょう。

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