東京の古い家は売れる？既存不適格や境界トラブルなど売却前に知るべき注意点

「築年数がかなり経っている実家、ボロボロだけど売れるのかな？」「昔の建物だから、今の法律だと建て替えられないって本当？」

東京で古い一戸建てや土地を所有している方の多くが、このような不安を抱えています。特に東京23区内やその周辺エリアでは、戦後の混乱期や高度経済成長期に建てられた家も多く、現代の法律や基準に照らし合わせると「一癖ある」物件が少なくありません。

しかし、結論から言えば、東京の古い家は、適切な準備と戦略さえあれば十分に売却可能です。むしろ、古家があるからこそ「土地」としての価値が見直されたり、古民家再生の素材として注目されたりすることもあります。

この記事では、東京の古い家を売却する際に必ず直面する「既存不適格」「境界トラブル」「契約不適合責任」といった専門的なハードルを、どのように乗り越えて高値売却に繋げるか詳しく解説します。

1. 「既存不適格物件」とは？売却への影響と対策

古い家を売る際にまず直面するのが「既存不適格」という言葉です。これは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準（建築基準法など）を満たさなくなってしまった物件を指します。

最大の影響は、買い手が住宅ローンを組みにくいことです。金融機関は担保価値を厳しく評価するため、融資額が減額されたり、承認が降りなかったりすることがあります。

東京の古い住宅地では、隣の家との境目が曖昧なまま数十年が経過しているケースが非常に多いです。

境界がはっきりしない物件は、買い手が将来のトラブルを恐れて購入を敬遠します。また、多くの銀行では境界が確定していない土地への融資を行いません。

売却前に「土地家屋調査士」に依頼して、隣地所有者立ち会いのもと境界を確定させる「確定測量」を行うのが最も確実です。

「家を壊してから売ったほうがいいですか？」という質問をよくいただきますが、東京の市場ではケースバイケースです。

2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わりました。これは、引き渡した物件が契約内容と違っていた場合（雨漏り、シロアリ、基礎の腐食など）、売主が修理や損害賠償の責任を負うというものです。

古い家の場合、全ての不具合を把握するのは困難です。そのため、売買契約書に**「契約不適合責任の免責」**（一切の責任を負わない）という条項を盛り込むのが一般的です。ただし、これには買い手の合意が必要なため、価格とのバランスが重要になります。

東京の不動産市場は、古さよりも「立地」や「活用可能性」が重視されます。たとえ家が古くても、適切な測量を行い、法的な制限を整理して正しく開示すれば、納得のいく価格での売却は十分に可能です。

古い家だからと諦める前に、まずは現在の市場でどの程度の価値があるのかを知ることから始めてみませんか？