ローン残債があっても不動産売却はできる？オーバーローンの対処法と完済の条件

「急な転勤や住み替えが必要になったけれど、まだ住宅ローンがたっぷり残っている…」

「ローンが残っている家を売るなんて、本当に可能なの？」

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。 実際に、多くの方がローン返済の途中でマイホームを売却し、新しい生活をスタートさせています。

ただし、そこには「完済」という絶対的な条件があります。売却代金でローンを返しきれるのか、それとも手出しが必要なのか。この見極めが運命を分けると言っても過言ではありません。

この記事では、ローン残債がある状態での売却の流れや、売却額がローンを下回る「オーバーローン」への具体的な対処法を優しく解説します。

1. ローンが残っている家を売るための「絶対条件」

不動産を売却する際、避けて通れないのが**「抵当権（ていとうけん）の抹消」**です。

抵当権とは、銀行が「ローンが払えなくなった時に、この家を担保にします」という権利のこと。この権利がついたままでは、買い手は安心して家を買うことができません。そのため、引き渡し当日までにローンを全額返済し、銀行に抵当権を外してもらう必要があります。

売却代金でローンを完済できる状態を**「アンダーローン」、売却代金だけでは足りない状態を「オーバーローン」**と呼びます。

売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態なら、手続きは非常にシンプルです。

このケースでは、特にリスクなく売却を進めることができます。

問題は、家を売ってもローンが残ってしまう「オーバーローン」のケースです。この場合、不足分をどうにかして補わなければ売却は認められません。主な対策は以下の3つです。

もっとも確実な方法です。親族からの援助や手持ちの貯蓄で不足分を支払い、ローンをゼロにします。

新居を購入する予定がある場合、今の家のローン残債と、新しい家の購入資金を「セットで借りる」方法です。

どうしても返済が滞りそうな場合に、銀行の合意を得て、市場価格で売却する方法です。ただし、信用情報に影響が出る可能性があるため、まずは専門家に相談することをおすすめします。

ローン残債がある売却を成功させるために、まずは以下の3ステップで現状を把握しましょう。

銀行から定期的に届く「返済予定表」や、ネットバンキングで、現時点での残債を1円単位で確認します。

自分の家が今いくらで売れるのか、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。ここで「アンダーローンか、オーバーローンか」の判別がつきます。

売却には、仲介手数料や税金など、売却価格の4%〜6%程度の諸費用がかかります。ローン完済には、**「ローン残高＋諸費用」**以上の金額で売れる必要があることに注意してください。

ローン残債があっても、戦略を立てれば不動産売却は怖くありません。大切なのは、根拠のない期待で計画を立てず、正確な数字をもとにシミュレーションすることです。

もし「今の査定額ではローンが残ってしまう」と分かっても、売却時期を調整したり、住み替えローンを検討したりと、取れる選択肢はたくさんあります。

まずは、あなたの家が市場でどう評価されているのか、プロのアドバイスを受けてみることから始めてみませんか？