共有持分の不動産売却で揉めたくない方へ！トラブル回避と賢い現金化のコツ
「親から相続した実家を兄弟で共有しているけれど、管理が大変で売りたい」「離婚することになったけれど、夫婦連名で購入したマイホームはどうすればいい？」といった悩みを抱えていませんか？
共有名義の不動産は、自分一人の判断で自由に処分できないのが最大の難点です。意見が食い違って話が進まず、親族間や元パートナーとの関係が悪化してしまうケースも少なくありません。
しかし、安心してください。正しい知識と手順さえ知っていれば、共有状態の不動産をスムーズに売却し、正当な利益を得ることは十分に可能です。この記事では、共有名義の不動産売却における具体的な解決策と、トラブルを回避して高値で売却するためのポイントを詳しく解説します。
なぜ共有名義の不動産売却は難しいのか？
不動産を複数人で所有している状態（共有持分）では、法律によって一定の制限が課せられています。まず、売却を検討する前に知っておくべき「権利」の基本を整理しましょう。
保存行為： 修繕などの現状維持。各共有者が単独で可能。
管理行為： 賃貸借契約の解除など。持分価格の過半数の同意が必要。
変更行為： 物件全体の売却、大規模な改築など。共有者全員の同意が必要。
つまり、家一軒を丸ごと売りたいと思っても、一人でも反対する人がいれば、通常の仲介売却（市場での一括売却）は成立しません。ここが、共有不動産が「争続（そうぞく）」やトラブルの火種になりやすい最大の理由です。
共有不動産を売却するための4つの具体的ルート
共有名義の悩みを解消し、現金化するための現実的な方法は主に4つあります。それぞれのメリットとデメリットを比較して、自分に最適な道を選びましょう。
1. 共有者全員の同意を得て「一括売却」する
最も一般的で、かつ最も高く売れる方法です。共有者全員が売却に同意し、足並みを揃えて不動産会社に仲介を依頼します。売却代金は、それぞれの持分割合に応じて分配します。
メリット： 市場価格で売れるため、手元に残る金額が最大化される。
デメリット： 一人でも反対者がいると成立しない。連絡が取れない共有者がいる場合も困難。
2. 自分の「持分のみ」を第三者に売却する
自分の持っている権利（持分）だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく、自分の意思だけで自由に売却できます。
メリット： 他の共有者と顔を合わせる必要がない。即座に現金化できる。
デメリット： 買い手は一般個人ではなく、専門の買取業者に限られる。市場価格よりも買取価格が低くなる傾向がある。
3. 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう（または買い取る）
特定の共有者がその家に住み続けたい場合などに有効です。自分の持分を相手に売ることで、自分は現金を得て共有関係から抜け出せます。
メリット： 外部の第三者が入らないため、心理的ハードルが低い。
デメリット： 相手に買い取る資金力が必要。親族間だと価格交渉が難航し、「安く譲ってほしい」と言われるリスクがある。
4. 共有物分割請求を訴訟で行う
話し合いがどうしてもまとまらない場合の最終手段です。裁判所を通じて、共有状態の解消を求めます。
メリット： 法的に強制力を持って共有状態を解消できる。
デメリット： 弁護士費用がかかる。裁判所による競売命令が出ると、市場価格より大幅に安い価格で売却されるリスクがある。
高値で売却し、収益を最大化するための戦略
不動産売却は、タイミングと戦略次第で手残りの金額が大きく変わります。特に共有名義の場合は、以下のポイントを意識してください。
専門の買取業者を賢く活用する
「持分だけを売りたい」場合、一般的な不動産会社では断られることがほとんどです。しかし、共有持分を専門に扱う買取業者であれば、複雑な権利関係を整理するノウハウがあるため、スピーディーに買い取ってくれます。複数の業者から査定を取り、比較検討することが不可欠です。
譲渡所得税の特例を利用する
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。しかし、居住用財産（マイホーム）を売却した場合には、最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例は各共有者がそれぞれ適用できる可能性があるため、事前に税理士や専門家に相談し、節税対策を徹底しましょう。
境界確定と測量を済ませておく
土地を含む不動産の場合、隣地との境界が曖昧だと売却価格が下がったり、買主が見つかりにくくなったりします。特に古い実家などの場合は、売却前に確定測量を行っておくことで、土地の価値を正当に評価してもらえます。
トラブルを未然に防ぐ！交渉をスムーズに進めるコツ
共有者との話し合いを円滑にするためには、「感情」と「条件」を切り離すことが重要です。
第三者を介在させる： 兄弟間や離婚した夫婦間で直接話すと、過去の感情が噴き出してしまいがちです。不動産会社や弁護士など、中立的な専門家を間に入れることで、冷静な議論が可能になります。
査定書を提示する： 「いくらで売れるか」の根拠として、プロによる不動産査定書を提示しましょう。客観的な数字を示すことで、反対していた共有者も納得しやすくなります。
書面で合意を残す： 売却方針が決まったら、必ず書面（合意書など）を作成しましょう。後になって「そんなことは言っていない」というトラブルを防ぐためです。
まとめ：共有名義の悩みは「早期解決」が鉄則
共有名義の不動産を放置しておくと、将来さらに相続が発生した際に、共有者が孫の代まで増えて収拾がつかなくなる「数次相続」のリスクがあります。権利関係が複雑になればなるほど、売却の難易度は上がり、価値は下がってしまいます。
もし今、共有不動産の扱いに困っているのなら、まずは「自分の持分がいくらになるのか」を知ることから始めてみませんか？
現在の市場価値を把握し、どのような選択肢があるのかを専門家に相談することで、重荷だった不動産を価値ある資産へと変えることができます。あなたの状況に合わせた最適な一歩を、今すぐ踏み出しましょう。
「まずは自分の持分だけで査定してみたい」「他の共有者に知られずに価値を調べたい」といったご要望も、専門の買取業者なら柔軟に対応してくれます。まずは無料査定を利用して、将来のシミュレーションをしてみることをおすすめします。