東淀川区の「築古戸建て・狭小地」を高く売るコツ｜再開発が進む淡路・上新庄エリアの特別な売却戦略

「親から譲り受けた東淀川区の古い家、ボロボロだけど売れるのかな？」

「敷地が狭い狭小地だから、大手不動産会社には断られないか心配…」

東淀川区は下町情緒が残る一方で、淡路駅周辺を中心とした大規模な再開発が進み、街の姿が劇的に変化しています。しかし、いざ売却を考えると「築年数が古い」「土地が狭い」「道が細い」といった条件がハードルになり、不安を感じる方も少なくありません。

実は、東淀川区の築古戸建てや狭小地には、このエリア特有の「強い需要」が存在します。戦略次第では、想像以上の価格でスムーズに売却することも十分に可能です。

この記事では、再開発に沸く東淀川区で、築古・狭小物件を適正価格以上で手放すための具体的な対策と、地元密着の売却戦略をプロの視点で徹底解説します。

なぜ今、東淀川区の「築古・狭小地」が注目されているのか

一般的に売れにくいとされる条件でも、東淀川区ではプラスに働く側面があります。

1. 阪急淡路駅周辺の再開発と高架化事業

現在進行中の阪急京都線・千里線の連続立体交差事業により、淡路駅周辺は「開かずの踏切」が解消され、駅前広場や道路の整備が進んでいます。これによりエリア全体の利便性が飛躍的に向上し、地価が上昇傾向にあります。これまで「道が狭くて不便」と敬遠されていた古い住宅街も、再開発の恩恵を受ける立地として再評価されています。

2. 「新築建売住宅」の用地としての高い需要

東淀川区は大阪メトロやJRへのアクセスも良く、共働き世帯に人気のエリアです。「駅近なら土地が狭くても構わない」という購入層が多く、古い家を解体して3階建ての戸建てを建てるための「住宅用地」として、ハウスメーカーやビルダーが常に物件を探しています。

3. リノベーション需要の拡大

上新庄や瑞光といった学生・単身者が多いエリアでは、築古物件を安く買い取り、自分好みにリノベーションして住む、あるいは賃貸に出すという投資需要も活発です。

築古・狭小物件を高く売るための3つの戦略

不利な条件を逆手に取り、価値を最大化させるための具体的なテクニックを紹介します。

戦略①：「現状渡し」か「更地渡し」かを見極める

築古物件の場合、建物を残したまま売る（現状渡し）か、解体して更地にしてから売る（更地渡し）かで迷うところです。

更地渡しのメリット： 買主がすぐに建築に取り掛かれるため、ハウスメーカーや個人検討者に売れやすくなります。
現状渡しのメリット： 解体費用（100万〜200万円程度）がかからず、リフォームを前提とした買主にアピールできます。
東淀川区の狭い路地に面した物件の場合、重機が入るかどうかで解体費用が大きく変わるため、まずは解体の見積もりを取り、不動産会社と相談して方針を決めるのが鉄則です。

戦略②：隣地との境界確定を早めに済ませる

東淀川区の古い住宅街では、隣の家との境界が曖昧なケースが多々あります。狭小地であればあるほど、数センチの境界のズレが建築計画に大きく影響します。事前に測量を行い、境界を確定させておくことで、買主は安心して購入でき、値引き交渉の材料を減らすことができます。

戦略③：ターゲットに合わせた「販売ストーリー」を作る

個人買主向け： 「狭小地でも工夫次第で駐車場付き3階建てが建つ」という間取りプラン例を用意する。
投資家向け： 「表面利回り〇％以上が見込める収益物件」として、近隣の家賃相場データを提示する。
ただ「古い家」として出すのではなく、「どう活用できるか」を具体的に提示することが高値売却への近道です。

狭小地・再建築不可物件でも諦めない！

もしあなたの物件が「再建築不可（今の法律では新しい家が建てられない）」だったとしても、東淀川区なら解決策があります。

隣地オーナーへの打診： 隣の家の方にとって、あなたの土地を買い取ることで自分の土地が広がり、資産価値が大幅に上がる場合があります。
セットバック（敷地後退）の活用： 道路の中心線から2メートル下がることで、再建築が可能になるケースがあります。

こうした専門的な調整は、東淀川区の細かな路地事情や役所のルールに精通した地元の不動産会社が得意とする分野です。

失敗しない不動産会社の選び方

東淀川区の築古・狭小物件は、一般的なマンション売却とは全く異なるノウハウが必要です。

「買取」と「仲介」の両方を提案できるか： 急ぎなら買取、高く売りたいなら仲介。両方のメリット・デメリットを比較提示してくれる会社を選びましょう。
地元のビルダーとの繋がり： 狭小地を欲しがっている地元の建設会社とパイプがある不動産会社は、強力な味方になります。
面倒な手続きを代行してくれるか： 境界確定、残置物の撤去、相続登記など、古い物件特有の手間をワンストップでサポートしてくれるかを確認してください。

まとめ：あなたの家には「隠れた価値」がある

東淀川区の築古戸建てや狭小地は、決して「売れない負動産」ではありません。むしろ、再開発の波に乗る淡路エリアや、居住ニーズの絶えない上新庄エリアにおいては、多くのプロや購入希望者が探している「お宝物件」である可能性があります。

「古いから」「狭いから」と諦める前に、まずは現在の市場であなたの物件がどう評価されるのか、確かめてみることから始めましょう。

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