東京の不動産売却相場は？エリア別の動向と査定額を上げるコツ

「長年住んだ東京の家、いま売ったらいくらになるんだろう？」「隣のマンションが高値で売れたと聞いたけれど、うちはどうかな？」

東京で不動産を所有している方なら、一度はこのような疑問を抱いたことがあるのではないでしょうか。日本の不動産市場の中心である東京は、エリアごとに全く異なる顔を持ち、売却戦略ひとつで手元に残る金額が大きく変わります。

特に近年、都心のマンション価格が1億円を超える「パワーカップル」層の台頭や、再開発による地価上昇など、東京の不動産マーケットは非常にダイナミックに動いています。

この記事では、東京の不動産売却相場の最新トレンドから、エリア別の動向、そしてあなたの物件の「査定額」を最大限に引き出す具体的なテクニックまでを詳しく解説します。大切な資産を後悔なく手放すための、完全ガイドとしてお役立てください。

1. 【最新版】東京の不動産売却相場と市場動向

現在の東京の不動産市場は、一言で言えば「二極化」と「高止まり」の状態にあります。

都心部を中心とした中古マンションの㎡単価は、過去10年以上にわたり上昇を続けています。かつては「築20年で価値が半分」と言われたこともありましたが、現在は管理状態が良く、立地に優れた物件であれば、新築時を上回る価格で取引されることも珍しくありません。

マンションに比べると価格の上昇幅は緩やかですが、23区内の希少な立地にある一戸建ては根強い需要があります。特にテレワークの定着により、都心へのアクセスを維持しつつも、広さを確保できる城西・城南エリアの需要は安定しています。

東京の相場を知るには、エリアごとの特性を把握することが不可欠です。

圧倒的な資産価値を誇るエリアです。国内外の投資家や富裕層がターゲットとなるため、相場は極めて高水準です。再開発が進行中のエリアでは、築古物件であっても土地の価値が非常に高く評価されます。

閑静な住宅街としてブランド力があり、ファミリー層からの支持が厚いエリアです。特に教育環境や住環境を重視する層に向けた売却戦略が有効で、大幅な値崩れが起きにくいのが特徴です。

比較的リーズナブルな価格帯から、近年は大掛かりな再開発や路線の利便性向上により、急速に相場が上昇しているエリアです。共働き世帯の流入が激しく、スピード感のある取引が期待できます。

不動産会社が出す「査定額」は、あくまで予想価格です。しかし、事前の準備次第でこの数字をポジティブに動かすことができます。

リフォームの履歴、設備の交換時期、耐震診断の結果など、物件に関する書類を完璧に揃えておきましょう。買い手の不安を払拭できる資料があるだけで、査定評価は高まります。

査定担当者や内覧客が最も厳しくチェックするのが、キッチン、浴室、トイレなどの水回りです。ここが清潔であるだけで「大切に使われてきた物件」という印象を与え、価格交渉の際にも強気でいられます。

1社だけの査定では、その価格が妥当かどうか判断できません。エリアに強い大手から、フットワークの軽い地元密着型まで、複数の会社に査定を依頼し、根拠を比較することが重要です。

「近所に評判の良い小児科がある」「実は夜景がきれい」「窓を開けると心地よい風が通る」など、データには表れない居住者ならではのメリットを、査定担当者にしっかり伝えましょう。

一般的に、引越し需要が高まる春先（1月〜3月）に向けて売り出すのが有利とされます。ただし、東京の場合は周辺の再開発計画の発表などが相場を押し上げる要因になるため、地域のニュースにも敏感になっておく必要があります。

高く売ることと同じくらい重要なのが、売却にかかる税金を抑えることです。

自分が住んでいるマイホームを売却する場合、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる特例があります。これを利用できれば、多くの場合で譲渡所得税をゼロ、あるいは大幅に軽減することが可能です。

不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか（長期譲渡所得）、5年以下か（短期譲渡所得）によって、課税される税率が約2倍も異なります。売却のタイミングを数ヶ月ずらすだけで、手残りが大きく変わる可能性があるため、注意が必要です。

東京の不動産売却は、適切な情報を持ち、戦略的に進めれば、納得のいく結果が得られる可能性が非常に高い市場です。

この4点を意識するだけで、あなたの不動産売却は成功へ大きく近づきます。「まずはいくらになるか知りたい」という一歩から、理想の住み替えや資産整理を実現させてください。