東淀川区の不動産相場はどう動く？エリア別・平米単価の推移と売り時をプロが予測

「東淀川区にある持ち家、今売ったらいくらになるんだろう？」

「最近、近所でマンションの建設が多いけれど、相場に影響はある？」

大阪市東淀川区で不動産の売却を考えている方にとって、最も気になるのは「売り時」ではないでしょうか。東淀川区は、新大阪駅へのアクセスの良さや淡路駅周辺の再開発など、不動産価値を左右するトピックが非常に多いエリアです。

実は、近年の東淀川区の不動産相場は、土地・マンションともに右肩上がりの傾向にあります。しかし、全てのエリアが一律に上がっているわけではありません。

この記事では、東淀川区の最新の平米単価や地価公示価格の推移、エリアごとの特徴を深掘りし、プロの視点から「いつ、どのように売るのが正解か」を詳しく解説します。

東淀川区の不動産相場・最新動向

東淀川区の不動産市場は、現在「高値圏」を維持しています。まずは、客観的なデータから現在の立ち位置を確認しましょう。

東淀川区の住宅地の公示地価は、直近で前年比プラス7%以上と、大阪市内でも高い上昇率を記録している地点が目立ちます。特に、駅に近いエリアや再開発が進む周辺では、坪単価が100万円を超えるケースも増えており、資産価値が着実に高まっています。

中古マンション： 平米単価は約40万円〜45万円前後が平均的ですが、築浅物件や駅直結に近い好立地では、平米単価70万円を超える取引も見られます。直近数年で価格は20%以上上昇しており、売却を検討するには絶好のタイミングと言えます。
中古一戸建て： 平均取引価格は3,000万円〜3,500万円前後で推移しています。新築戸建ての価格高騰に伴い、比較的リーズナブルな中古戸建てをリノベーションして住む層が増えており、築年数が古くても土地としての価値がしっかりと評価される傾向にあります。

東淀川区は非常に広く、駅ごとにターゲット層や需要が異なります。エリア別の特徴を整理しました。

現在、東淀川区で最も注目されているのが淡路エリアです。

動向： 阪急電鉄の連続立体交差事業（高架化）が進んでおり、駅周辺の区画整理が進んでいます。
予測： 高架化の完成に向け、利便性がさらに向上するため、今後も底堅い需要が期待できます。特に駅近の土地やマンションは、今売っても後悔しない価格がつきやすいでしょう。

学生からファミリー層まで、活気あふれる住宅街です。

新幹線が利用できる新大阪駅への徒歩圏内です。

動向： オフィスビルとマンションが混在しており、特に単身者向けの投資型マンションの需要が非常に高いのが特徴です。
予測： リニア中央新幹線の延伸計画など、広域的なインフラ整備の影響を受けやすく、投資家からの注目も続いています。コンパクトマンションをお持ちなら、今が強気の価格設定で攻められる時期です。

「まだ上がるかも？」と待つか、「今すぐ売る」か。判断のポイントは以下の3点です。

不動産価格は住宅ローンの金利と密接に関係しています。低金利が続いている間は、買主の購買意欲が高く、高値でも成約に至りやすいです。金利上昇の兆しが見え始めたら、それは「売り時」が終盤に差し掛かっているサインかもしれません。

不動産ポータルサイトを見て、自分の物件と似た条件の部屋が大量に売り出されている時は、価格競争になりがちです。逆に、売り出しが少ない時期であれば、希少価値が高まり、希望価格で売却できる可能性がアップします。

不動産を売った際に出る利益（譲渡所得）にかかる税金は、所有期間が「5年以下」か「5年超」かで大きく変わります。また、「10年超」で受けられる軽減税率の特例もあります。

相場が高い時期であっても、戦略なしでは「買い叩かれて」しまうこともあります。

売り出し価格ではなく、実際にいくらで売れたかの「成約価格」を把握することが重要です。近隣の似た条件の物件が、平米単価いくらで成約しているかを不動産会社に提示してもらいましょう。

東淀川区は、エリアによって「新大阪勤務の独身層」「共働きのファミリー層」「地元出身の住み替え層」など、ターゲットが分かれます。自分の物件が誰に最も響くのかを明確にすることで、効果的な広告戦略が立てられます。

不動産会社によって、東淀川区内の得意エリアが異なります。1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。少なくとも2〜3社から査定を取り、査定額の根拠（なぜその平米単価になるのか）を聞き比べることが大切です。

東淀川区は、大阪市内へのアクセスの良さと、淡路駅周辺の再開発という大きな強みを持っています。現在の平米単価は過去数年と比較しても高い水準にあり、資産の現金化や住み替えを検討するには非常に良い環境が整っています。

不動産相場は生き物です。タイミングを逃さず、納得のいく売却を実現するためには、まず「今の価値」を正しく知ることからスタートしましょう。