放置は危険！神戸市北区の「実家相続」で損をしないための売却手順と税金の基礎知識
ご両親が亡くなり、神戸市北区の実家を相続することになったけれど、「誰も住む予定がない」「遠方に住んでいて管理できない」と頭を抱えていませんか？
使わない空き家をそのまま放置することは、金銭的にも安全面でも非常に大きなリスクを伴います。特に近年、空き家対策特別措置法の改正により、管理不全の空き家は固定資産税の優遇が解除され、税額が約3.5倍に跳ね上がる可能性も指摘されています。
この記事では、神戸市北区の特性を踏まえた「実家相続」における不動産売却の正しい手順と、大幅な節税につながる特例制度の基礎知識をプロが詳しく解説します。
放置厳禁！神戸市北区で実家を管理しないリスク
実家を相続したまま放置すると、以下のような問題が発生します。
固定資産税の大幅増額
前述の通り、神戸市から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、土地の固定資産税が軽減特例の対象外となり、急激な税負担増につながります。
維持管理費の継続的な負担
誰も住んでいなくても、固定資産税はかかり続けます。また、庭の草刈りや換気など、管理の手間とコストも発生します。
不法投棄や不審者の侵入
管理されていない家は不法投棄の標的になりやすく、犯罪に利用されるリスクもあります。
建物の老朽化と災害リスク
神戸市北区は特に坂道や傾斜地に家が建っているケースもあり、メンテナンスをしていない建物は、強風や地震で倒壊し、近隣へ被害を与える危険性があります。
相続した不動産を売却する5つの手順
損をしないための、スムーズな売却ステップです。
1. 遺産分割協議と登記名義の確認
まずは誰がその不動産を相続するのか、相続人全員で話し合います。相続人が複数の場合は、登記名義を「共有」にするか、「誰か一人の名義」にするかを決めます。売却をスムーズに進めるためには、代表者一人の名義にしておくのが一般的です。
2. 相続登記（名義変更）の実施
2024年4月から、相続登記が義務化されました。不動産の場所を管轄する法務局で手続きを行います。
3. 不動産会社へ査定依頼と契約
神戸市北区の地域特性（エリアごとの需要、傾斜地の取り扱いなど）に強い不動産会社を選び、査定を依頼します。信頼できる会社と売却活動の契約（媒介契約）を結びます。
4. 遺品整理と片付け
内覧をスムーズにするため、家財道具を整理します。相続人は遠方に住んでいるケースも多いため、専門の遺品整理業者を活用すると効率的です。
5. 売却活動と売買契約
不動産ポータルサイトへの掲載などを通じて購入希望者を探します。購入希望者が見つかったら、契約条件（価格、引き渡し日など）を交渉し、売買契約を締結します。
絶対知っておきたい節税特例：「3,000万円特別控除」
相続した実家を売却した際に生じる利益（譲渡所得）にかかる税金を、大幅に軽減できる制度です。
控除の概要
相続開始から3年後の年末までに売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、利益が3,000万円以下であれば、税金がかからない可能性があります。
主な適用要件
建築時期: 昭和56年5月31日以前に建築された古い建物であること。
居住要件: 相続開始の直前まで被相続人（故人）が一人で住んでいたこと。
売却要件: 相続時から売却時まで、賃貸や事業用に使用されていないこと。
売却価格: 譲渡価格が1億円以下であること。
重要！建物の取り扱い
以前は、建物を解体して更地にするか、耐震リフォームをして売る必要がありましたが、現在は建物をそのまま（現況渡し）売却し、買主が解体やリフォームを行う場合も特例の対象となります。
成功への鍵は「プロ選び」
神戸市北区の不動産売却は、エリアによって需要が大きく異なります。
鈴蘭台や岡場などの「人気住宅地」
坂が多い「傾斜地物件」
古い「古民家」
それぞれの特徴を理解し、適切な売却戦略を提案してくれるパートナーを見つけることが、損をしないための最大の手順です。