不動産売却の3000万円特別控除とは？東京でマイホームを売る時の税金と諸経費を解説

「東京でマンションを売却したら、思いのほか高い値がついた！でも、税金でかなり持っていかれるのでは……？」

そんな不安を抱えている方にぜひ知ってほしいのが、**「3000万円特別控除」**という強力な節税の味方です。特に地価の高い東京エリアでは、売却益（譲渡所得）が大きくなりやすいため、この特例を知っているかどうかで、手元に残る現金が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

マイホームを売却する際は、売った代金がそのままお財布に入るわけではありません。仲介手数料などの諸経費、そして利益にかかる税金を差し引いた額が、あなたの本当の「手取り」となります。

この記事では、東京でマイホームを賢く手放したい方のために、3000万円特別控除の仕組みや適用条件、売却にかかる税金と諸経費の正体を分かりやすく丁寧に解説します。

1. 3000万円特別控除の正体と、その絶大な節税効果

「3000万円特別控除」とは、一言でいうと**「マイホームを売って出た利益（譲渡所得）のうち、3000万円分までは税金をかけません」**という国が認めた特例制度です。正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

通常、不動産を売って利益が出ると、その利益に対して所得税や住民税がかかります。しかし、この特例を使えば、売却益が3000万円以下なら税金は実質ゼロになります。

例えば、東京で20年前に5000万円で購入したマンションが8000万円で売れた場合、単純計算で3000万円の利益が出ますが、この控除を適用すれば課税対象となる利益が消えるため、多額の税金を支払わずに済むのです。

このお得な特例は、どんな不動産にも使えるわけではありません。主なチェックポイントは以下の通りです。

近年、東京でも増えている「空き家の相続」についても、一定の耐震基準を満たすなどの条件をクリアすれば、同様に3000万円の控除が受けられる制度（空き家特例）があります。相続した古い戸建てを売却する際は、こちらも併せて確認しましょう。

売却益にかかる税金は、その物件を**「何年持っていたか」**で税率が大きく変わります。

※10年を超えて住んでいたマイホームを売る場合は、3000万円特別控除と「軽減税率の特例」を重ねて使うことができるため、さらに節税効果が高まります。

売却時には、税金以外にも現金で支払う「諸経費」が発生します。

これら諸経費は、売却益を計算する際に「売却代金から差し引くことができる」ため、領収書は大切に保管しておきましょう。

東京で「家を売って、新しい家を買う」という住み替えを検討している方は、ここが最大の注意点です。

実は、「3000万円特別控除」と「新居の住宅ローン控除」は、原則として併用ができません。

どちらが有利かは、売却益の額と新居のローン借入額によります。シミュレーションを行い、慎重に選択しましょう。

東京の不動産売却において、3000万円特別控除は最強の節税ツールです。しかし、確定申告をしないと適用されない、住宅ローン控除との選択が必要など、プロの視点が必要なポイントも少なくありません。

まずは、「自分の家がいくらで売れるのか（譲渡益が出るのか）」を正確に把握することから始めましょう。