離婚時の共有名義マンションはどうする？売却・住み続ける・持分売却のメリットを比較

結婚時に「二人で協力して返していこう」と決めて購入したペアローンや連帯債務のマンション。離婚が決まると、その「共有名義」が足かせとなり、スムーズな再出発を阻む壁になることが少なくありません。

不動産は現金と違い、パッと二つに割ることができないからです。

本記事では、共有名義マンションの「売却」「居住」「持分売却」という3つの選択肢について、メリット・デメリットと、高値で現金化するための重要ポイントを徹底比較します。

1. 共有名義マンションを「売却」して現金化する

離婚時のトラブルを最も確実に回避できるのが、マンションを売却して現金で分ける方法です。

財産分与が簡単： 売却代金から仲介手数料や住宅ローン残債を差し引いた「利益」を、夫婦で折半（または協議した比率で分配）するだけなので、計算が非常にクリアです。
将来のトラブルを封印： 離婚後も名義を共有し続けると、将来の売却や修繕のたびに元配偶者の連絡先を探し、同意を得る必要があります。売却してしまえば、こうした精神的ストレスから解放されます。

売却にあたって、まず確認すべきは**「査定額＞ローン残債」**かどうかです。

「子供を転校させたくない」「通勤に便利」などの理由で、どちらかが住み続ける選択も多いですが、これには**「名義の罠」**が潜んでいます。

理想的な形です。夫が住むなら、妻の共有持分を夫に譲渡し、住宅ローンも夫一人の名義に借り換えます。

「今は手続きが面倒だから」と放置するのが最も危険です。

リスク： 住宅ローンを払っている元配偶者が滞納した場合、住んでいるあなたが突然競売にかけられ、家を追い出されるリスクがあります。また、相手が勝手に自分の持分を第三者に売却してしまうトラブルも発生しています。

「相手が売却に同意してくれない」「話し合いが平行線で、一刻も早く縁を切りたい」という場合の最終手段が、自分の共有持分のみを専門業者に売却する方法です。

自分の持分だけを買う業者は、その後に他の共有者と交渉するリスクを負うため、買取価格は市場価格（全体の査定額 × 持分割合）の50%〜70%程度になるのが一般的です。

しかし、「これ以上関わりたくない」「精神的な平穏を優先したい」という方にとっては、非常に価値のある出口戦略となります。

GoogleやYahooでの検索でも注目される「高値売却」の秘訣は、情報の非対称性をなくすことにあります。

マンションの価値は一社だけでは決まりません。特に離婚案件に強い、あるいは共有持分の取り扱いに慣れた不動産会社を選ぶことで、査定額に数百万円の差が出ることもあります。

自宅を売却して利益が出た場合、最高3,000万円まで税金がかからない特例があります。ただし、離婚のタイミングや住んでいない期間によって適用条件が変わるため、税理士や専門知識のある不動産会社に相談することが不可欠です。

住み続けることを希望する場合、ネット銀行などの低金利ローンへ「離婚に伴う借り換え」として申し込むことで、月々の負担を減らしつつ単独名義化できる可能性があります。

共有名義のマンションは、放置すればするほど問題が複雑化します。

どの道を選ぶにしても、まずは「今の家がいくらで売れるのか」「ローンはいくら残っているのか」を正確に把握することから始まります。

不動産の悩みは、人生の重荷になります。しかし、正しく対処すれば、それは新しい生活を始めるための「貴重な資金」に変わります。