再建築不可や京町家も売れる？京都市特有の「建築制限」がある物件を高く手放すコツ

「代々受け継いできた京町家を相続したけれど、維持費が大変」「自分の家が再建築不可物件だと知って、売れるかどうか不安」と悩んでいませんか？

京都市は世界に誇る景観を守るため、他の都市にはない非常に厳しい建築ルール（景観条例や高度地区設定など）が存在します。特に路地が入り組んだ地域では、現代の建築基準法を満たしていない「再建築不可」の物件も少なくありません。

しかし、諦める必要はありません。京都という土地柄、こうした制限がある物件でも、適切な対策を講じれば高い価値を見出す買い手は必ず存在します。この記事では、京都市特有の制限がある不動産を、損をせずに高く売却するための具体的な秘策を徹底解説します。

なぜ京都市の物件には「制限」が多いのか？

京都の街並みを歩くと、狭い路地や高さの揃った家々が印象的です。これは、京都市が独自に制定している「景観政策」によるものです。

京都市内全域で、建物の高さ、デザイン、屋根の形状、看板の色に至るまで細かく指定されています。例えば、都心部であっても高層マンションが建てられないエリアが多く、土地の活用方法が限られるため、一般的な不動産査定では評価が下がってしまうことがあります。

多くの古い住宅が面している「図面上の道路」が、現代の法律（建築基準法）で定められた「幅員4メートル以上の道路」に接していないためです。一度壊すと新しい家が建てられないという制約は、売却において大きな障壁となりますが、京都では日常的なケースでもあります。

制限がある物件を「負動産」にしないためには、ターゲットを絞り込んだ販売戦略が必要です。

敷地の一部を道路として提供する「セットバック」を行うことで、将来的に建築が可能になる場合があります。また、行政の許可を得る「43条但し書き（現在は43条2項2号など）」の制度を利用すれば、再建築の道が開けることもあります。こうした専門知識を買い手に提示できるかが、価格交渉の鍵となります。

再建築不可物件の価値を最も高く評価してくれるのは、実は「お隣さん」であるケースが多いです。隣の土地と合わせることで、法律上の制限をクリアし、広い有効活用が可能な土地に生まれ変わるからです。不動産会社を通じて、水面下で交渉を進めるのが定石です。

最近では、あえて古い建物を活かしたいというニーズが急増しています。

京町家の場合: 宿泊施設（簡易宿所）やカフェ、アトリエとしての需要。
路地奥物件の場合: 隠れ家的な住まいを探しているクリエイター層。
そのままでは住みづらい家でも、「リノベーションのベース」として売り出すことで、制限を逆手に取った魅力的な物件に仕立てることができます。

「自分で住む」にはハードルが高くても、「貸す」ための物件としては優秀な場合があります。固定資産税が安いというメリットを強調し、投資家向けの利回り物件としてアピールするルートも検討しましょう。

不動産売却をスムーズに進めるためには、事前の準備でリスクを排除しておくことが大切です。

一般的な大手不動産会社は、再建築不可などの「訳あり物件」を敬遠したり、画一的な査定で安く見積もったりする傾向があります。京都市内の細かな路地事情や、市役所との協議に慣れている、地域特化型の会社をパートナーに選びましょう。

古い家の場合、隣地との境界が曖昧だったり、増築部分が未登記だったりすることがよくあります。契約直前でトラブルにならないよう、事前に土地家屋調査士に相談し、状況を整理しておくことで、買い手の安心感（＝高値成約）につながります。

「再建築不可だから」「古い町家だから」と価値を低く見積もる必要はありません。京都市という唯一無二の場所において、その物件が持つ「趣」や「立地」を評価する人は必ずいます。

大切なのは、制限の内容を正しく理解し、それを補って余りある魅力を買い手に伝えることです。一人で悩まず、まずは京都の不動産ルールに精通したプロに、あなたの物件が持つ「本当のポテンシャル」を診断してもらうことから始めてみませんか？

歴史ある京都の資産を、次世代へ繋ぐための最善の選択をサポートいたします。