投資用マンション売却の消費税に注意！免税事業者が「課税事業者」になる判定基準と対策

投資用マンションの売却を検討する際、多くのオーナー様が「利益に対してかかる譲渡所得税」には注意を払いますが、意外と見落としがちなのが**「消費税」**の扱いです。

個人が自宅を売る場合にはかからない消費税も、投資用不動産（事業用資産）の売却となると話が変わります。特に、普段は消費税の納税義務がない「免税事業者」であっても、売却をきっかけに「課税事業者」に転じ、多額の納税が発生するリスクがあります。

この記事では、投資用マンション売却における消費税の仕組みと、課税事業者になる判定基準、そして手残りを減らさないための対策を詳しく解説します。

消費税は「事業者が対価を得て行う取引」に対して課税されます。

ここで重要なのは、土地は非課税であるということです。消費税はあくまで「建物価格」に対してのみ発生します。

現在、消費税の申告を行っていない個人オーナー（免税事業者）であっても、売却によって以下の条件に該当すると、後に消費税を納める義務が生じます。

消費税の納税義務は、原則として**「2年前（前々年）の課税売上高が1,000万円を超えているか」**で判定されます。

売却した年の判定： 2年前の賃料収入（駐車場や店舗併用の場合など）が1,000万円以下なら、売却代金に消費税が含まれていても、その年の分を納める必要はありません。
売却した「2年後」の判定： 投資用マンションを売却し、その建物価格が1,000万円を超えた場合、その2年後には自動的に「課税事業者」となります。

つまり、物件売却によって一時的に売上高が跳ね上がると、その2年後に他に所有している物件の家賃収入や、個人事業としての売上に対して消費税を納めなければならなくなるのです。

2023年10月から開始された「インボイス制度」により、状況はさらに複雑化しています。

もし買主が課税事業者（不動産会社や法人など）である場合、買主側は「適格請求書（インボイス）」の交付を求めてくることがあります。売主が免税事業者のままだとインボイスを発行できないため、買主側が消費税の仕入税額控除を受けられず、その分を売却価格の値引き交渉として迫られるケースが増えています。

投資用マンションの売却で損をしないためには、以下の対策を検討しましょう。

消費税は建物部分にしかかかりません。売買契約書で土地の価格を高く、建物の価格を低く設定できれば、消費税額を抑えることが可能です。ただし、固定資産税評価額とかけ離れた不自然な按分は税務署から否認される恐れがあるため、根拠のある数値設定が必要です。

売却によって2年後に課税事業者になることが確定している場合、事前（売却した年の翌年末まで）に「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出しておくことで、納税額を抑えられる可能性があります。不動産賃貸業は第6種事業に該当し、みなし仕入率が適用されるため、原則課税よりも有利になるケースが多いです。

複数の物件を所有している場合、同じ年にまとめて売却すると課税売上高が膨れ上がります。売却時期を年をまたいで分散させることで、各年の課税売上高を1,000万円以下に抑え、免税事業者のステータスを維持する戦略も有効です。

投資用マンションの売却は、単に「いくらで売れるか」だけでなく、「税金を払った後にいくら残るか」という出口戦略がすべてです。

特に消費税の判定は、売却した年ではなく「2年後」に影響が出てくるため、無計画に売却すると将来のキャッシュフローを圧迫しかねません。売却活動を始める前に、収支シミュレーションを行い、消費税の納税義務が発生するかどうかを専門家に確認することをお勧めします。

適切な知識と事前の準備があれば、消費税のリスクを最小限に抑え、投資の利益を最大化することが可能です。