マンション・戸建ての売却相場はどう調べる？自分でできる査定方法と注意点
「そろそろマイホームを売却しようかな」と考えたとき、まず気になるのが「一体いくらで売れるのか？」という相場価格ですよね。不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分である程度の目安を知っておくことは非常に重要です。
相場を知らずにプロに丸投げしてしまうと、提示された金額が高いのか低いのか判断できず、結果として損をしてしまうリスクもあります。
この記事では、初心者の方でも今日から実践できる「自分で不動産相場を調べる具体的な方法」と、正確な価格を導き出すための注意点を分かりやすく解説します。
1. 自分で相場を調べるための3つの神ツール
現在、不動産の取引データはインターネットで広く公開されています。特に信頼性が高く、プロも参考にしている3つのツールをご紹介します。
① レインズ・マーケット・インフォメーション
「レインズ」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する公的なサイトです。
特徴： 実際に取引が行われた「成約価格」をベースにしています。
使い方： 都道府県や地域を指定し、間取りや築年数で絞り込むことで、近隣の類似物件が実際にいくらで売れたのかをグラフや一覧で確認できます。
② 不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）
国土交通省が提供している、不動産の取引価格アンケート結果などを公表しているサイトです。
特徴： 土地、戸建て、マンションなど種別ごとに検索可能。地図上で視覚的に価格を確認できるのが強みです。
使い方： 調べたい場所を地図上でズームし、ピンをクリックするだけで、周辺の過去の取引価格や坪単価が表示されます。
③ 不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'Sなど）
現在売り出し中の物件情報を探すのに最適です。
特徴： 「今、ライバルがいくらで売り出しているか」が分かります。
使い方： 自分の家と条件（駅からの距離、面積、築年数）が近い物件をいくつかピックアップし、平均を算出します。ただし、これらはあくまで「希望価格」であり、成約時にはここから数％程度値下がりすることが多い点は覚えておきましょう。
2. 物件タイプ別・相場把握のポイント
マンションと戸建てでは、相場の決まり方に少し違いがあります。
マンションの場合
マンションは同じ建物内や近隣の類似物件と比較しやすいため、相場の把握が比較的容易です。
階数と向き： 同じ面積でも、上階や南向きは価格が高くなります。
リノベーションの有無： 室内が綺麗に改修されていると、相場よりプラス査定になります。
戸建て・土地の場合
戸建ては、建物の評価だけでなく「土地の価値」が大きく影響します。
土地の形状： 四角い整形地か、奥行きが長い不整形地か。
接道状況： 道路にどれくらい接しているか、その道路の幅員は十分か。
建物の状態： 築20〜25年を過ぎると、建物の価値はほぼゼロ（土地代のみ）と評価されるのが一般的です。
3. 相場を調べる際の注意点とリスク
自分で調べるのは非常に大切ですが、以下の点には注意が必要です。
査定額 ＝ 販売価格ではない
査定額はあくまで「3ヶ月程度で売却できると予想される価格」です。実際にその価格で売れる保証はありません。また、そこから仲介手数料や税金が引かれるため、「手元に残る現金」はさらに少なくなります。
瑕疵（かし）や個別事情は反映されない
ネット上のツールでは、雨漏りやシロアリ被害といった「目に見えない不具合」や、隣地との境界トラブルなどは考慮されません。こうした個別事情がある場合、相場から大幅に下落する可能性があります。
住宅ローンの残債を確認しておく
相場を調べたら、必ずセットでローンの残高も確認しましょう。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、自己資金を持ち出さないと売却できないケースがあります。
4. 最終的にはプロの「訪問査定」を
自分で調べた相場はあくまで「目安」です。確実な売却計画を立てるためには、最終的に不動産会社の担当者に現地を見てもらう「訪問査定」が必要になります。
その際、1社だけでなく3社程度の不動産会社を比較することをおすすめします。自分で調べた相場観を持っていれば、「なぜこの会社はこんなに高い（低い）査定を出したのか？」と、根拠を鋭く質問できるようになります。
まとめ：正しい情報収集が納得の売却への第一歩
不動産売却を成功させる鍵は、情報の透明性です。
まずは今回ご紹介した公的なサイトやポータルサイトを使い、自分の足元を固めることから始めてみてください。相場を知ることは、大切な資産を守るための最強の武器になります。
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