不動産売却の税金シミュレーション！手残り金額を最大化する「譲渡所得」の計算ガイド

「不動産を売ったお金で新しい生活を始めたい」「相続した実家を売却して整理したい」

そんな時、一番気になるのは**「結局、いくら手元に残るのか？」**ということではないでしょうか。

不動産売却では、売れた金額がそのまま手に入るわけではありません。そこから「経費」を引き、さらに「税金」を差し引いたものが最終的な手残りとなります。この仕組みを知っているかいないかで、手残りが数百万円単位で変わることも珍しくありません。

この記事では、不動産売却にかかる税金の計算方法と、手残りを最大化するための重要なポイントを徹底解説します。

不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれます。これは売却価格にかかるのではなく、**「売却によって得た利益（譲渡所得）」**に対して課税されます。

まずは、以下の基本式を頭に入れておきましょう。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

この計算で「マイナス（赤字）」になった場合は、税金はかかりません。逆に「プラス（黒字）」が出た場合は、その金額に対して税率がかかります。

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を「何年持っていたか」で大きく2種類に分かれます。この判定基準日が**「売却した年の1月1日時点」**であることに注意が必要です。

例えば、1,000万円の利益が出た場合、5年以内に売ると約400万円の税金ですが、5年を超えてから売れば約200万円で済みます。**「あと数ヶ月待てば長期譲渡になったのに！」**という失敗は非常に多いため、売却のタイミングは慎重に判断しましょう。

「利益が出たら必ず高い税金を払わなければならない」というわけではありません。居住用の不動産（マイホーム）を売却する場合には、強力な節税特例が用意されています。

自分が住んでいた家を売る場合、所有期間に関わらず、利益から最大3,000万円まで差し引くことができます。

つまり、利益が3,000万円以内であれば、税金は実質0円になります。

10年以上住み続けたマイホームを売る場合は、前述の「3,000万円控除」を適用した後の利益に対し、さらに低い税率（14.21%）が適用されます。

不動産売却の計算で最も分かりにくいのが「減価償却」です。建物は古くなるほど価値が下がるため、購入時の価格をそのまま「取得費」にはできません。

【建物の未償却残高の考え方】

建物の購入代金から、住んでいた期間に応じた「価値の減少分」を差し引きます。この差し引いた後の金額が、現在の「建物の取得費」になります。

もし、購入価格が不明な場合は、売却価格の**5％**を取得費として計算することになります。これを「概算取得費」と言いますが、実際の購入価格より低くなるケースが多く、税金が高くなりやすいため、当時の売買契約書などは必ず探しておきましょう。

具体的に、以下の条件でどれくらいのお金が残るか計算してみましょう。

① 取得費の計算

（3,500万円－ 500万円）＝ 3,000万円

② 譲渡所得の計算

4,500万円（売却）－ 3,000万円（取得費）－ 200万円（諸経費）＝ 1,300万円（利益）

③ 特例の適用

1,300万円－ 3,000万円（特別控除）＝ 0円（課税対象なし）

④ 最終的な手残り

4,500万円（売却代金）－ 200万円（諸経費）＝ 4,300万円

もしこの特例を知らずに申請しなかった場合、約260万円もの税金を支払うことになっていたかもしれません。

不動産売却の税金計算は難しく感じますが、基本は**「利益を正しく把握し、特例を漏らさず使うこと」**に尽きます。

これらを実行するだけで、手元に残る現金は最大化されます。なお、特例を受けるためには、税金が0円になる場合でも**「確定申告」**が必要ですので、忘れずに行いましょう。

不動産売却は人生の大きな転機です。正しい知識を持って、損のないスムーズな取引を目指してください。