不動産売却の手数料・税金はいくら？シミュレーションでわかる手残り金額の計算方法

「家が3,000万円で売れたら、そのまま3,000万円が手に入る」と思っていませんか？実は、不動産を売却する際には、さまざまな手数料や税金が発生します。これらを正しく把握していないと、売却後に「思ったより手元にお金が残らない……」と後悔することになりかねません。

特に住み替えを検討している場合、手残り金額（手取り額）の予測は、新居の資金計画に直結する非常に重要なポイントです。

この記事では、不動産売却にかかる費用の内訳から、具体的な計算シミュレーション、そして手残り金額を最大化するための賢い節税対策まで、専門用語を噛み砕いて分かりやすく解説します。

1. 不動産売却にかかる費用の内訳

不動産を売却する際、大きく分けて「諸費用」と「税金」の2種類のお金がかかります。一般的に、売却価格の4%〜6%程度が諸費用の目安と言われています。

主な諸費用の項目

仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬です。最も大きな割合を占めます。
印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代です。
登記費用（抵当権抹消など）： 住宅ローンが残っている場合、抵当権を外すための費用や司法書士への報酬が必要です。
承諾料・測量費など： 借地権の売却や、土地の境界を確定させるために別途費用がかかる場合があります。

主な税金の項目

譲渡所得税（所得税・住民税）： 不動産を売って「利益（譲渡益）」が出た場合にかかる税金です。

2. 仲介手数料の正しい計算方法

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、売却価格が400万円を超える場合は、以下の「速算式」で簡単に計算できます。

仲介手数料（税込）＝（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1

例えば、3,000万円で売却した場合：

3,000万円 × 3% ＝ 90万円
90万円＋ 6万円＝ 96万円
96万円 × 1.1（消費税）＝ 105万6,000円

この金額が、不動産会社に支払う手数料の上限となります。

3. 利益が出たら要注意！譲渡所得税の仕組み

売却価格から「買った時の価格」や「売るためにかかった費用」を差し引いて、プラスの利益が出た場合にのみ課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費： 購入代金、仲介手数料、リフォーム代など（減価償却後）。
譲渡費用： 今回の売却にかかった仲介手数料、印紙税、解体費など。

税率は「所有期間」で大きく変わる

売却した年の1月1日時点で、その不動産を何年持っていたかによって税率が変わります。

所有期間	区分	税率（所得税・住民税・復興特別所得税）
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

5年を超えるか超えないかで税率がほぼ2倍変わるため、売却タイミングの判断は非常に重要です。

4. 手残り金額のシミュレーション

具体例を使って、実際にいくら手元に残るのか計算してみましょう。

【シミュレーション条件】

売却価格：3,000万円
購入価格（取得費）：2,000万円
所有期間：10年（長期譲渡所得）
譲渡費用（仲介手数料など）：120万円

① 譲渡所得（利益）の計算

3,000万円－（2,000万円＋ 120万円）＝ 880万円

② 税金の計算

880万円 × 20.315% ＝約178万7,000円

③ 手残り金額（手取り額）の計算

売却価格（3,000万円）－諸費用（120万円）－税金（178万7,000円）＝ 2,701万3,000円

※住宅ローンの残債がある場合は、ここからさらにローン返済額を差し引いた金額が最終的な手残りとなります。

5. 手残りを増やすための節税特例

「利益が出ると税金が高くて大変……」と感じるかもしれませんが、マイホーム（居住用財産）の売却には強力な優遇措置があります。

3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家を売る場合、所有期間に関わらず、利益から最大3,000万円まで差し引ける特例です。先ほどのシミュレーションでも、この特例が適用されれば譲渡所得が0円になり、約178万円の税金が全額免除される可能性があります。

10年超所有の軽減税率

マイホームを10年以上所有している場合、さらに税率が低くなる特例（6,000万円以下の部分に対して14.21%）を併用できる場合があります。

6. 失敗しないための注意点

領収書を捨てないで！

「買った時の価格」を証明する売買契約書や、リフォームの領収書がないと、取得費を「売却価格の5%」として計算しなければならなくなる場合があります。これでは実際の購入額より低く見積もられ、税金が大幅に増えてしまうため、書類の保管は徹底しましょう。

確定申告を忘れずに

特例を利用して税金が0円になる場合でも、必ず確定申告が必要です。申告を忘れると特例が認められず、後から多額の納税通知が届くトラブルも珍しくありません。

まとめ

不動産売却の手残り金額を正確に把握するには、「売買価格」だけでなく「諸費用」と「税金」のシミュレーションが欠かせません。

仲介手数料は「3%＋6万円」を基本に計算する
所有期間が5年を超えるタイミングを意識する
マイホーム売却の特例（3,000万円控除など）が使えるか確認する

この3点を押さえるだけで、売却の失敗リスクはぐっと下がります。まずは、今の家がいくらで売れそうか、そして特例が適用できる状況か、信頼できる不動産会社や税理士に相談してみることをおすすめします。

しっかりとした資金計画を立てて、納得のいく不動産売却を成功させましょう！

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