【実家売却】相続した空き家の確定申告はいつ？必要な書類と「損をしない」申告の進め方

親から相続した実家が空き家になり、売却を検討される方は非常に増えています。無事に買い手が見つかり、契約・引き渡しが終わると一安心…といきたいところですが、実はその後に「確定申告」という大きな仕事が待っています。

「相続した家だから、いくらで買ったか分からないし税金が怖そう」「そもそも利益が出ていない場合でも申告は必要なの？」と不安に感じる方も多いでしょう。

空き家の売却は、一般の不動産売却とは異なる特有のルールや、利用できる強力な節税特例があります。これを知っているかいないかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

この記事では、相続した空き家を売却した後の確定申告の時期、必要書類、そして「損をしない」ために絶対に押さえておくべきポイントを、優しく丁寧に解説します。

空き家売却後の確定申告は「いつ」行う？

まず、スケジュールを把握しておきましょう。不動産を売却した翌年に申告を行うのが基本です。

実家を売却した日の翌年、**「2月16日から3月15日」**の間に行います。

例えば、1月に引き渡した場合でも12月に引き渡した場合でも、申告はその翌年の春になります。

基本的には「売却して利益（譲渡所得）が出た場合」に申告義務が生じます。

譲渡所得 = 売却代金 - (取得費 + 譲渡費用)

もし、親が昔買った価格よりも安くしか売れず、利益がマイナスになった場合は、原則として確定申告は不要です。

ただし、「税金をゼロにできる特例」を使う場合は、たとえ納税額が0円になっても必ず申告が必要です。申告をしないと特例が適用されず、後から本来の税金（＋延滞税など）を請求されてしまうため、注意が必要です。

相続した空き家を売る際、もっとも注目すべきなのが**「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」**です。

これは、一定の条件を満たす空き家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。この特例を活用できれば、ほとんどのケースで税金をゼロに抑えることができます。

特に「5」の条件が重要で、古い家をそのまま現状渡しで売った場合は適用されません。売却前に「更地にする」などの戦略的な判断が必要になります。

申告時期になって慌てないよう、早めに以下の書類を整理しておきましょう。

「被相続人居住用家屋等確認書」の発行には時間がかかる場合があるため、年明け早々には準備を始めるのがスムーズです。

空き家売却の収益を最大化するための、具体的なポイントを3つお伝えします。

親が昔いくらでその家を買ったか分からない場合でも、あきらめてはいけません。前回の記事でも触れた通り、通帳の記録や当時の広告、あるいは推計計算を用いることで、売却価格の5％（概算取得費）よりも高い金額を取得費として認められる可能性があります。取得費が高ければ高いほど、税金は安くなります。

相続した不動産を、相続発生から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。空き家特例との併用はできませんが、状況によってはどちらが有利かシミュレーションが必要です。

空き家の特例は非常に複雑で、提出書類も多岐にわたります。もし条件に当てはまるかどうか微妙な場合や、計算に自信がない場合は、税理士に相談することをおすすめします。数万円の報酬を払っても、数百万円の税金が戻ってくる（または払わずに済む）のであれば、十分に価値がある投資といえます。

相続した実家の売却は、単なる不動産取引ではなく、家族の思い出を整理し、次世代へ資産を繋ぐ大切なイベントです。その締めくくりである確定申告を正しく行うことで、ようやく全てのプロセスが完了します。

「確定申告はまだ先だから」と後回しにせず、売却が決まった段階で必要書類を揃え、どの特例が使えるかを確認しておきましょう。特に、古い空き家を更地にして売る場合は、スケジュール管理が適用可否を分けます。

正しい知識を持って申告を進め、大切なご実家の資産価値を最大限に守ってくださいね。不安な時は、不動産会社や税務署の無料相談なども積極的に活用してみましょう。