購入時の契約書がない！不動産売却の取得費が分からない時の対処法5選【概算取得費を回避】

「いざマイホームを売却しようと思ったら、当時の売買契約書が見当たらない……」

「親から相続した家なので、いくらで買ったのかさっぱり分からない……」

不動産売却の現場では、このようなご相談が非常に多く寄せられます。実は、売却時の税金を計算する上で「いくらで購入したか（取得費）」は、手元に残る現金を左右する極めて重要な数字です。

もし購入価格が証明できないと、税務署のルールによって「売却価格の5％」を取得費とする**「概算取得費」**という計算が適用されてしまいます。しかし、この5％ルールをそのまま受け入れてしまうと、本来払わなくてよいはずの膨大な譲渡所得税を支払うことになり、大損してしまうリスクがあるのです。

この記事では、契約書を紛失してしまった方や、購入価格が不明な不動産を売りたい方に向けて、概算取得費を回避し、正当な取得費を証明するための具体的な対処法を5つ詳しく解説します。

なぜ「売買契約書」がないと税金が高くなるのか？

不動産を売却して出た利益（譲渡所得）には税金がかかります。その計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却代金 - (取得費 + 譲渡費用)

ここでいう**「取得費」**とは、土地や建物の購入代金、仲介手数料、登録免許税などの合計額のことです。

もし契約書がなく、購入価格を証明できない場合、税務署は「売却価格の5％」を取得費として計算します。例えば、5,000万円で売れた不動産なら、取得費はわずか250万円（5,000万円×5％）とみなされます。

実際の購入価格が3,000万円だったとしても、証明できなければ「利益が4,750万円出た」と判断され、数百万円から一千万円以上の税金が課せられる可能性があるのです。この「5％の壁」を突破することこそが、不動産売却における収益最大化の鍵となります。

契約書がなくても、あきらめる必要はありません。以下の方法で、当時の購入価格を客観的に証明できる可能性があります。

銀行振込で購入代金を支払っている場合、当時の通帳のコピーは強力な証拠になります。「〇月〇日〇〇不動産 3,000万円」といった記録があれば、それが実額の証明として認められるケースが多いです。

また、住宅ローンを組んでいたのであれば、銀行との間で交わした「金銭消費貸借契約書」に残っている借入金額から、逆算して購入価格を推定する資料となります。

新築マンションや分譲地の場合、当時の販売パンフレットやチラシ、価格表が残っていれば貴重な資料になります。自分の部屋番号や区画の価格が記載されていれば、客観的な証拠の一つとして税務署に主張できる材料となります。

購入時にお世話になった不動産会社や、家を建てたハウスメーカーに連絡してみましょう。会社によりますが、過去の取引記録を社内で保管している場合があります。売買報告書や領収書の再発行は難しくても、支払額の証明書や写しをもらえる可能性があります。

もしその物件が相続したもので、以前の所有者が過去に確定申告を行っていた場合、その時の申告書の控えが残っていないか探してみてください。取得費に関する情報が記載されているはずです。

上記のような直接的な証拠が一切ない場合、最終手段として「市街地価格指数」などを用いた推計計算を用いる方法があります。

これは、売却物件の構造や築年数、近隣の当時の公示地価などをベースに、「当時の価格はこの程度であったはずだ」と論理的に算出する手法です。ただし、この方法は専門的な知識が必要であり、税務署との協議も重要になるため、税理士への相談が必須となります。

購入価格そのものだけでなく、取得に関わった以下の諸費用も「取得費」として合算できます。これらを積み上げることで、課税対象となる利益をさらに圧縮できます。

これらの領収書だけでも残っていないか、今一度書類を整理してみる価値は十分にあります。

契約書がない状態で売却を進めるなら、以下のステップで動きましょう。

権利証（登記済証）や実印と一緒に保管されていないか、当時の銀行口座の履歴は追えるか、あらゆる可能性を探ります。

売却を依頼する不動産会社に、早い段階で「契約書がないこと」を伝えましょう。経験豊富な会社であれば、近隣の過去の成約事例から、当時の相場価格を調べてくれることもあります。

概算取得費（5％）を回避して推計計算を行う場合は、必ず税理士に相談してください。税務署に認められやすい論理的な説明資料を作成してもらうことが、節税への最短ルートです。

「契約書がないから5％で計算するしかない」と決めつけてしまうのは、大切なお資産を捨てるのと同じです。

通帳のコピー、パンフレット、銀行のローン資料など、バラバラになった「パズルのピース」を集めることで、正当な取得費を証明できる可能性は残されています。特に高額な不動産ほど、取得費の差が税金額に直結します。

まずは手元にある書類を確認し、一つでも多くの手がかりを見つけることから始めてみてください。もし不安な場合は、不動産売却のプロや税理士などの専門家をパートナーに選び、万全の態勢で確定申告に備えましょう。

賢く立ち回ることで、売却後の手残り金額を最大化し、次のライフステージに向けた確かな資金を確保してくださいね。