不動産売却の「5年」はいつからいつまで？税率が激変する所有期間の数え方と注意点

「不動産を売るなら5年過ぎてからの方がいい」という話を聞いたことはありませんか？実は、この「5年」という期間を1日でも見誤ると、支払う税金が数百万円単位で変わってしまう恐れがあります。

不動産売却時にかかる税金の中でも、特に大きな割合を占めるのが「譲渡所得税」です。そして、この税率を決定づけるのが「所有期間」です。

「うちはもう5年経ったから大丈夫」と思い込んでいる方も、計算のルールを知ると「実はまだ5年経っていなかった！」という事態に陥ることが少なくありません。この記事では、不動産売却の運命を分ける「5年」の正しい数え方と、税率を劇的に抑えるための注意点を分かりやすく解説します。

1. 税率が2倍も違う！「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」

不動産を売却して得た利益（譲渡益）には、所得税と住民税がかかります。この税率は、売却した不動産の所有期間によって2つの区分に分かれます。

5年以下の「短期譲渡所得」

所有期間が5年以下の状態で売却すると、税率は極めて高く設定されています。

合計税率：39.63%（所得税30% ＋住民税9% ＋復興特別所得税0.63%）

5年超の「長期譲渡所得」

所有期間が5年を超えると、税率は大幅に下がります。

合計税率：20.315%（所得税15% ＋住民税5% ＋復興特別所得税0.315%）

例えば、売却益が1,000万円出た場合、短期譲渡なら約396万円、長期譲渡なら約203万円の税金となります。その差は約193万円。この差額を考えれば、正しい期間の数え方を知ることの重要性がお分かりいただけるはずです。

2. 要注意！不動産売却における「5年」の正しい数え方

ここが最も間違いやすいポイントです。不動産売却における所有期間は、単純に「購入した日から売却した日までの日数」ではありません。税務上、非常に特殊な判定ルールが存在します。

判定の基準日は「売却した年の1月1日」

所有期間が5年を超えるかどうかは、**「売却した日の属する年の1月1日時点」**で判定されます。

つまり、カレンダー上で実際に5年（1,825日以上）経過していても、売却する年の1月1日時点で5年を超えていなければ、高い税率の「短期譲渡所得」として扱われてしまうのです。

【具体例】で見る判定のタイミング

例えば、2020年6月1日にマイホームを購入したケースで考えてみましょう。

2025年7月1日に売却した場合
実質の所有期間は5年1ヶ月ですが、2025年1月1日時点での所有期間は「4年7ヶ月」となります。このため、**短期譲渡所得（税率約40%）**が適用されます。
2026年1月1日以降に売却した場合
2026年1月1日時点での所有期間がようやく「5年7ヶ月」となり、5年を超える判定になります。このタイミングで売れば、**長期譲渡所得（税率約20%）**が適用されます。

このように、購入から丸5年が経過した直後の「年末」に売るか、年を越した「年初」に売るかだけで、手残りの金額が大きく変わるのです。

3. 「取得日」と「譲渡日」はいつを指すのか？

期間を計算するスタート地点（取得日）とゴール地点（譲渡日）の定義についても確認しておきましょう。

取得日（購入日）：原則として、不動産の引き渡しを受けた日を指します。ただし、売買契約を締結した日を取得日とすることも可能です。
譲渡日（売却日）：原則として、買主に不動産を引き渡した日を指します。こちらも契約日を基準とすることが認められる場合があります。

相続で引き継いだ不動産の場合は、**「亡くなった方（被相続人）がその不動産を購入した日」**をそのまま引き継ぐことができます。自分が相続してから5年ではなく、元の所有者の所有期間を通算できるため、多くの場合で長期譲渡所得が適用されます。

4. 5年以内でも税金を安くできる？知っておくべき特例

どうしても5年以内に売却しなければならない事情がある場合でも、諦めるのはまだ早いです。特定の条件を満たせば、税負担を大幅に軽減できる特例があります。

3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホーム（居住用財産）を売却する場合、所有期間の長短に関わらず、利益から最大3,000万円を差し引くことができます。利益が3,000万円以内に収まれば、所有期間が短くても税金はかかりません。

10年超所有軽減税率の特例

もし所有期間が「10年」を超えているマイホームを売却する場合は、長期譲渡所得の税率（20.315%）よりもさらに低い、14.21%（6,000万円以下の部分）の税率が適用されます。

5. 失敗しないための不動産売却スケジュール

税率の激変を避けるためには、売却活動のタイミングを戦略的に立てることが不可欠です。

まずは「1月1日時点」での所有期間を計算する
お手元の売買契約書や権利証を確認し、購入日から起算して「いつの1月1日に5年を超えるか」を明確にしましょう。
売却時期を調整する
もし5年まであと数ヶ月という状況であれば、媒介契約を結ぶ時期や、引き渡し日を調整できないか不動産会社に相談してみるのが得策です。
税額シミュレーションを行う
売却価格の予想がついたら、短期と長期それぞれの税額を計算し、手元に残る現金（キャッシュフロー）を把握しておきましょう。

まとめ：1日の違いが大きな差に。慎重な確認を！

不動産売却における「5年」の壁は、私たちが普段使っている経過日数の数え方とは異なります。「売却した年の1月1日」という基準を知っているだけで、不必要な高額納税を避けることができます。

大きな資産を動かす不動産売却だからこそ、目先の価格だけでなく、こうした税制の仕組みを理解しておくことが成功の鍵となります。自分の所有期間が今どの段階にあるのか、一度正確にシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

納得のいく不動産売却を実現し、賢く資産を守っていきましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 契約日と引き渡し日、どちらを基準にすれば有利ですか？

多くの場合、引き渡し日を基準にしますが、契約日を基準にすることで5年の判定をクリアできるなら、そちらを選択することも可能です。ただし、一度選択した基準を後から変更することはできないため、慎重に判断する必要があります。

Q2. 土地と建物で所有期間が異なる場合はどうなりますか？

土地と建物を別々に購入した場合、それぞれで所有期間を判定します。例えば、土地を購入して数年後に建物を建てた場合、土地は「長期」、建物は「短期」となるケースがあり、税計算が複雑になります。

Q3. 5年ギリギリで売却する場合、いつ不動産会社に相談すべきですか？

不動産の売却には通常3ヶ月〜6ヶ月程度の期間がかかります。5年を超えるタイミングで引き渡しを行いたいのであれば、その半年前から準備を始め、不動産会社には「引き渡し時期の希望」として伝えておくのがスムーズです。

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