売るのは5年経ってから？不動産売却の「短期譲渡」と「長期譲渡」で税金が2倍変わる判定基準

「そろそろ今の家を売って、住み替えようかな」

「相続した土地、早めに手放してスッキリしたい」

不動産の売却を考えたとき、真っ先に気になるのは「いくらで売れるか」という価格のこと。しかし、同じくらい重要なのが**「いつ売るか」**というタイミングです。

実は、不動産を所有していた期間によって、売却益にかかる税率は約2倍も変わります。1日タイミングを間違えただけで、支払う税金が数百万円単位で増えてしまう……そんな恐ろしい「落とし穴」が不動産売却には潜んでいるのです。

この記事では、手残り金額を最大化するために絶対に知っておきたい「短期譲渡」と「長期譲渡」の違い、そして間違いやすい「5年」の判定基準について、初心者の方にも分かりやすく解説します。

不動産を売って得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。この税率は、売却した不動産を何年持っていたかによって、以下の2つの区分に分けられます。

例えば、売却益が1,000万円出た場合を見てみましょう。

その差はなんと約193万円！ まったく同じ価格で売れたとしても、売る時期が少し違うだけで、手元に残るお金にこれだけの差が生まれるのです。

「5年持っていればいいなら、2020年4月に買った家を2025年5月に売れば長期譲渡だよね？」

そう思われた方は、要注意です。実は、不動産売却における「所有期間5年」の数え方は、カレンダー通りの丸5年ではありません。

法律上のルールでは、**「売却した年の1月1日時点」**で5年を超えているかどうかで判定します。

具体的な例で考えてみましょう。

例：2020年5月1日に家を購入し、2025年6月1日に売却した場合
カレンダー上：5年と1ヶ月経過（5年超）
税金上の判定：2025年1月1日時点では、まだ4年と8ヶ月しか経っていません。
結果：**「短期譲渡」**となり、高い税率が適用されます。

このケースで長期譲渡の税率（20.315%）を適用したいなら、2026年1月1日を過ぎてから売却しなければなりません。

「5年」と覚えるよりも、**「購入してからお正月を6回迎えたら長期譲渡」**と覚えておくと間違いがありません。

ここまで「5年の壁」についてお伝えしましたが、自分が住んでいる家（マイホーム）を売る場合には、さらに強力な味方がいます。

所有期間に関わらず、マイホームの売却益から最大3,000万円を差し引ける特例です。利益が3,000万円以内であれば、短期譲渡であっても税金は0円になります。

10年以上住んだマイホームを売る場合は、長期譲渡（20.315%）よりもさらに低い、14.21%（6,000万円以下の部分）の税率が適用されます。これは3,000万円控除とセットで使えるため、長く住んだ家ほど手残りを増やしやすくなります。

古い実家を相続した場合など、当時の購入価格が分からないことがあります。この場合、売却価格の**5％**を取得費（原価）として計算します。

しかし、これは「売った金額の95％が利益」とみなされることを意味します。

例えば3,000万円で売れた場合、取得費はわずか150万円となり、残り2,850万円に対して課税されてしまいます。

【対策】

当時の契約書がなくても、住宅ローンの返済記録や、当時のパンフレット、通帳の写しなどから「実額」を類推できる場合があります。あきらめずに資料を探すことが、最大の節税対策になります。

不動産売却の税金は、たった数ヶ月の差で天国と地獄に分かれます。

この3点を守るだけで、あなたの手残り金額は確実に守られます。不動産会社に売却を依頼する前に、まずはご自身の「所有期間」をカレンダーで指差し確認してみてくださいね。