【渋谷区版】マンション・土地売却の税金対策｜3,000万円控除や相続特例を賢く使う方法

「渋谷区のマンションを売却して大きな利益が出そうだけれど、税金はいくらになるんだろう？」「親から相続した古い実家、売却時の税金を安くする特例はある？」

資産価値が非常に高い渋谷区の不動産売却では、手元に残る金額を最大化するために「税金対策」が欠かせません。売却益（譲渡所得）に対してかかる税金は、所有期間や特例の有無によって数百万円単位で変わることがあるからです。

特に渋谷区のような地価高騰エリアでは、売却価格が数億円に達することも珍しくなく、課税額も大きくなりがちです。しかし、国が用意している「特別控除」を正しく活用すれば、納税額を大幅に抑え、あるいはゼロにできる可能性があります。

今回は、渋谷区の不動産売却で必ず知っておきたい税制優遇措置と、その適用条件を分かりやすく解説します。

ご自身が住んでいるマンションや一戸建てを売却する場合、最も代表的な節税策が**「居住用財産の3,000万円特別控除」**です。

概要： 売却して出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。
メリット： 例えば、渋谷区のマンションを売って4,000万円の利益が出た場合、控除を使えば課税対象は1,000万円まで圧縮されます。利益が3,000万円以下なら、税金はかかりません。
注意点： 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。「別荘」や「投資用」には適用されませんのでご注意ください。

渋谷区内に親が住んでいた一戸建てを相続し、誰も住まないまま売却を検討しているなら、**「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」**が強力な味方になります。

概要： 相続した実家を売却した際の利益から最大3,000万円を控除できます。
主な適用条件：
- 昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準の）戸建てであること。
- 相続開始から売却時まで「ずっと空き家」であったこと。
- 売却代金が1億円以下であること。
渋谷区でのポイント： 以前は「売主側で耐震改修または解体」が必須でしたが、現在は「買主側が売却の翌年2月15日までに解体・改修」する場合でも適用可能となるなど、要件が緩和されています。ただし、マンションはこの特例の対象外（戸建て限定）となる点に注意が必要です。

売却時の税率は、その不動産を「いつから持っているか」で決まります。

渋谷区のような値上がりが激しいエリアでは、わずか数年の所有でも多額の利益が出ることがあります。あと数ヶ月待てば「5年超」になるというタイミングであれば、売却時期を調整するだけで税金がほぼ半分になるため、スケジュールの確認は必須です。

マイホームを10年以上所有して売却する場合、3,000万円特別控除と併用して、さらに税率を下げることができます。

相続した不動産を、相続税の申告期限から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費（経費）」として利益から差し引くことができます。

渋谷区の土地は相続税評価額も高くなりがちです。売却時の所得税を抑えるために、この期限内に売却を進めるというのも有効な戦略の一つです。

渋谷区の不動産売却は、金額が大きいからこそ、特例が使えるかどうかで手残り金額が1,000万円単位で変わることもあります。

これらを事前に把握しておくことで、売却後の「思わぬ出費」を防ぐことができます。税金の話は難しく感じられがちですが、不動産会社を通じて提携の税理士に相談するなど、プロの知恵を借りるのが最も確実です。

まずは、あなたの物件がどれくらいの価格で売れそうか、そしてどのような特例が適用できそうか、具体的なシミュレーションを依頼してみることから始めてみませんか？