【相続した実家の売却】取得費不明でも大丈夫？税金対策と3000万円控除の注意点

「親から相続した実家を売却したいけれど、いくらで買ったか分かる書類が見当たらない……」

「古い家だから、売却価格のほとんどに税金がかかってしまうのでは？」

このような悩みを持つ方は少なくありません。特に相続した物件の場合、当時の売買契約書を紛失しているケースが多く、そのまま申告すると税負担が非常に重くなってしまうリスクがあります。

しかし、あきらめるのはまだ早いです。取得費が不明な場合の対処法や、空き家対策としての「3,000万円特別控除」を正しく活用すれば、手元に残る現金を大きく増やすことができます。

この記事では、相続不動産の売却における税金の仕組みと、取得費不明をカバーする具体的な節税対策を分かりやすく解説します。

1. 「取得費不明」がなぜピンチなのか？

不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）は、以下の計算式で決まります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

ここで最も重要なのが「取得費」です。これは「その物件をいくらで買ったか」という費用ですが、証明書類がない場合は原則として**「売却価格の5%（概算取得費）」**として計算しなければなりません。

（例）実家が3,000万円で売れた場合
取得費が不明だと、3,000万円 × 5% = 150万円しか経費として認められません。
残りの2,850万円が利益とみなされ、そこに約20%〜39%もの税金がかかってしまいます。

もし、本来の購入価格がもっと高かったのであれば、払わなくていいはずの税金を数百万円単位で余計に支払うことになりかねません。

売買契約書がなくても、過去の記録から取得費を推定して認められるケースがあります。以下の資料が残っていないか、実家の押し入れや金庫を隅々まで確認してみましょう。

これらの証拠を積み上げることで、税務署に実態に近い取得費を認めてもらえる可能性があります。

取得費が分からない場合でも、税負担を劇的に減らせる最強の武器が**「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」**です。

これは、亡くなった方の自宅を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。

この特例が適用されれば、取得費が不明で計算上の利益が大きく出てしまっても、3,000万円までは非課税になります。

空き家特例は近年、使いやすく改正されていますが、同時に新たな制限も加わっています。

2024年以降の売却から、相続人が3人以上の場合は一人当たりの控除額が最大2,000万円に制限されるようになりました。兄弟姉妹で共有相続する場合は、誰がいくら控除を受けられるか事前にシミュレーションが必要です。

以前は売る前に解体やリフォームを済ませる必要がありましたが、現在は**「売却した翌年の2月15日まで」**に買主が工事を完了させれば適用が認められるようになり、活用の幅が広がりました。

相続税をすでに納めている場合、その相続税の一部を取得費に上乗せして利益を減らせる「相続税の取得費加算の特例」があります。

ただし、「空き家特例」との併用はできません。どちらの特例を使ったほうが手残りが多くなるのか、慎重な比較が不可欠です。

相続した実家の売却は、時間の経過とともに「3年」という特例の期限が迫ってきます。取得費が分からないからといって放置せず、まずは家の中に眠っている古い書類を探すことから始めてください。

この2段構えで対策を立てることで、大切な実家を負の遺産にせず、最大限の資産として活用することができます。