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物件買取｜借地権・借家権付きマンション・アパートの買取リスクと注意点


マンションやアパートの売却を検討しているとき、借地権や借家権付きの物件は注意が必要です。権利関係が複雑なため、事前にリスクを理解していないと、買取価格が下がったり、トラブルに発展する可能性があります。

この記事では、借地権・借家権付き物件を買取に出す際のリスクと、安全に売却するためのポイントをわかりやすく解説します。

1. 借地権・借家権とは？

借地権（しゃくちけん）

  • 土地を他人から借りて建物を所有する権利

  • 土地の所有者（地主）が変わっても、借地権は基本的に継続

借家権（しゃくやけん）

  • 建物を他人から借りて居住・事業に使う権利

  • 借家人の居住権は法律で保護されており、退去には条件がある

ポイント：これらの権利が付いたまま売却する場合、買取業者や買主は権利の影響を考慮した価格設定を行います。

2. 借地権・借家権付き物件の買取リスク

① 買取価格が低くなる可能性

  • 権利が付いたままの物件は自由に使用できない制約があるため、一般のマンションやアパートより買取価格が下がることがあります

  • 特に借家人が長期居住している場合、すぐに売却して利益を得ることが難しい

② 契約解除や立ち退きの難しさ

  • 借家権付き物件では、借家人の立ち退きには法律上の正当理由が必要

  • 契約期間中は、買主がすぐに物件を利用できないことがある

③ 売却後のトラブル

  • 借地権付き物件では、地主との契約更新や地代の支払い条件が影響

  • 契約内容を理解せずに売却すると、買主とトラブルになる可能性

④ 審査や融資に影響

  • 借地権・借家権付き物件は、銀行融資の対象外となる場合もある

  • 買主が住宅ローンを利用できない場合、買取希望者が限定される

3. 買取リスクを減らすポイント

① 権利関係を事前に整理

  • 借地権・借家権の契約内容を確認

  • 契約期間、更新条件、地代・賃料の支払い状況を整理する

② 買取業者に正確に情報を伝える

  • 権利の有無や条件を正確に伝えると、査定額の誤差を減らせる

  • 曖昧な情報は減額や交渉トラブルの原因になる

③ 売却方法を選ぶ

  • 借家人付きで売却：買主が賃料収入を引き継ぐ形で売却可能

  • 立ち退き交渉後に売却：価格は上がるが、時間と手間がかかる

④ 専門家に相談

  • 不動産会社、弁護士、司法書士などに相談して権利関係を確認

  • 買取リスクを事前に理解することで、安全な売却が可能になる

4. まとめ

借地権・借家権付きマンション・アパートの買取には、価格の減額・契約上の制約・売却後トラブルなどのリスクがあります。

  • 権利内容を正確に把握する

  • 買取業者に情報を正しく伝える

  • 専門家のアドバイスを受ける

これらを意識することで、安全に、かつ納得のいく買取を実現できます。

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