物件買取と瑕疵担保責任の関係｜売主が知っておくべきリスクと回避策
不動産を売却する際に、多くの人が気になるのが「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」です。
特に「不動産買取（物件買取）」を利用する場合、
「売却後に欠陥が見つかったら責任を取らないといけないの？」
「仲介と買取では違いがあるの？」
と不安になる方も多いでしょう。
本記事では、物件買取と瑕疵担保責任の関係について、初心者でもわかりやすく解説します。
不動産売却のリスクを最小限にするための実践的な対策も紹介します。
瑕疵担保責任とは？｜不動産売買における基本の考え方
「瑕疵（かし）」とは、建物や土地に隠れた欠陥や問題がある状態を指します。
例えば次のようなケースです：
-
雨漏り・シロアリ被害
-
給排水管の故障
-
地盤沈下や傾き
-
境界トラブル
-
土壌汚染や埋設物
そして「瑕疵担保責任」とは、売主がその欠陥に責任を負う義務のこと。
つまり、売買成立後に見つかった欠陥でも、売主が修繕や損害賠償を求められる可能性があるということです。
瑕疵担保責任は現在「契約不適合責任」に変更されている
実は、2020年の民法改正により、**「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」**という名称に変わりました。
内容も少し変化しており、以下の点がポイントです。
| 項目 | 旧：瑕疵担保責任 | 新：契約不適合責任 |
|---|---|---|
| 対象 | 隠れた欠陥 | 契約内容に適合しないすべての不具合 |
| 責任期間 | 一般的に2年以内 | 契約で自由に定められる |
| 責任追及方法 | 損害賠償・契約解除 | 修補請求・代金減額請求も可能 |
つまり、「契約内容と違う状態」ならすべて責任の対象になるという考え方です。
仲介売却と買取の大きな違い｜瑕疵担保責任が免除されるかどうか
不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」がありますが、**瑕疵担保責任（契約不適合責任）**の扱いが大きく異なります。
▶ 仲介売却の場合
個人が個人に売るケースが多く、原則として瑕疵担保責任が発生します。
つまり、売却後に欠陥が見つかった場合、売主が修理費や損害賠償を負う可能性があります。
▶ 不動産買取の場合
不動産会社（買取業者）が買主になるため、瑕疵担保責任が免除される契約が一般的です。
これは、買取業者がプロとして物件の状態を調査・リスクを織り込んで価格を決めるからです。
ポイント：
不動産買取を利用すれば、売却後に「雨漏りがあった」「地盤が弱かった」といったトラブルで責任を問われる心配がほとんどありません。
瑕疵担保責任が免除される買取のメリット
-
売却後のトラブルがない
-
売主の負担がゼロに近く、心理的ストレスも軽減。
-
-
修繕せずに売却できる
-
古い家でもリフォーム不要。現状渡しが可能。
-
-
早く現金化できる
-
契約から入金までが最短数日〜1週間で完了することも。
-
-
不動産会社がすべて対応
-
書類や調査、登記関係も業者が代行してくれる。
-
瑕疵担保責任が免除されないケースもある？
通常の「買取」では免除が明記されますが、以下のようなケースでは売主が一部責任を負うこともあります。
-
売主が故意に欠陥を隠した場合
-
説明義務を怠った場合（例：過去に雨漏りを修理したが黙っていた）
-
契約書に「一部の不具合は保証対象」と明記されている場合
このため、契約時には「瑕疵担保責任免除条項」があるかを必ず確認しましょう。
瑕疵担保責任を回避するためのチェックポイント
-
契約書を細かく確認する
-
「瑕疵担保責任を負わない」旨の文言があるか確認。
-
-
物件の現状を正直に伝える
-
故意に隠すと、免除が無効になる可能性があります。
-
-
専門業者に無料査定を依頼
-
状態を把握してから買取価格を比較すると安全。
-
-
老朽化・空き家・相続物件は特に買取が有利
-
瑕疵リスクが高い物件ほど「現状買取」の恩恵が大きい。
-
瑕疵担保責任免除で安心できる「買取業者の選び方」
買取専門業者を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。
-
契約書に「瑕疵担保責任免除」が明記されているか
-
査定時に丁寧な説明があるか
-
実績・口コミ・宅建免許の有無を確認
-
「買取保証」や「即現金化」などの制度があるか
信頼できる業者なら、契約前に法的リスクをしっかり説明してくれます。
まとめ｜瑕疵担保責任を気にせず売却したいなら「買取」一択
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、不動産売却におけるリスクのひとつですが、
「不動産買取」を選べば、原則として免除され、売却後のトラブルを完全に回避できます。
「修理する余裕がない」
「古い家を早く現金化したい」
「売却後に責任を負いたくない」
そんな方にとって、不動産買取は最も安全でスマートな選択です。
契約前に「瑕疵担保責任免除」が明記されているかを確認し、信頼できる買取業者を選びましょう。