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マンション・アパート買取にかかる税金まとめ｜知っておきたい種類と計算のポイント


マンションやアパートを売却・買取する際、税金の知識は欠かせません。知らずに手続きを進めると、思わぬ税負担が発生することもあります。

この記事では、マンション・アパート買取時にかかる主な税金の種類と計算方法、節税のポイントをわかりやすく解説します。これを読めば、オーナーとして安心して売却準備ができます。

1. マンション・アパート買取で発生する主な税金

マンション・アパート買取時に関わる税金は、大きく分けて以下の3種類です。

  1. 譲渡所得税（所得税・住民税）

  2. 登録免許税

  3. 消費税（事業用の場合）

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2. 譲渡所得税（所得税・住民税）

2-1. 譲渡所得税とは

  • マンション・アパートを売却した際に発生する税金

  • 売却価格から取得費や諸経費を差し引いた「譲渡所得」に課税される

2-2. 計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 + 譲渡費用）

  • 取得費：購入時の価格や購入にかかった費用（仲介手数料・登記費用など）

  • 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・リフォーム費用・測量費など）

この譲渡所得に対して、税率が課されます。

2-3. 税率

保有期間によって税率が異なります。

保有期間 所得税率 住民税率 合計
5年以下（短期譲渡） 30% 9% 39%
5年超（長期譲渡） 15% 5% 20%

ポイント

  • 長期保有（5年超）の方が税率が低く、節税につながる

  • 賃貸用マンションの場合、特例措置や控除の適用がある場合もある

3. 登録免許税

3-1. 登録免許税とは

  • 不動産の所有権移転登記を行う際に課される税金

  • 基本的には買主負担が多いですが、買取の契約内容によってオーナーが一部負担する場合もあります

3-2. 計算例

  • 所有権移転登記の税率は 固定資産評価額 × 2% が一般的

  • 例：評価額3,000万円のアパートの場合

3,000万円 × 2% ＝ 60万円

4. 消費税（事業用の場合）

4-1. 消費税の対象

  • 個人の居住用マンションは非課税

  • 事業用の賃貸物件やアパートを売却する場合は課税対象

4-2. 消費税計算例

  • 売却価格が5,000万円の事業用アパートの場合

  • 消費税10% → 500万円が別途必要

ポイント

  • 事業用かどうか、課税事業者かどうかで負担額が大きく変わる

  • 事前に税理士に相談して計算することが安心

5. 節税のポイント

5-1. 長期保有で譲渡所得税を軽減

  • 保有期間が5年以上であれば、税率は半分以下

  • できるだけ長期で保有するのが節税につながる

5-2. 譲渡費用・取得費の漏れを確認

  • 仲介手数料、リフォーム費用、測量費など、譲渡所得から控除できる費用はしっかり計上

  • これにより課税対象額が減り、税金を抑えられる

5-3. 小規模宅地等の特例

  • 相続や家族間で売却する場合は、小規模宅地等の特例で譲渡所得税が減額されることがある

  • 条件を満たす場合は最大80%の控除が可能

5-4. 専門家に相談

  • 複雑な計算や特例適用の判断は税理士に相談するのが安心

  • 特に複数物件を所有している場合は、まとめて相談すると節税効果が大きい

6. まとめ

マンション・アパート買取には、主に以下の税金がかかります。

  1. 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却益に応じて課税

  2. 登録免許税：所有権移転登記の際に発生

  3. 消費税：事業用物件の場合のみ

節税のポイントとしては、長期保有・費用控除・特例適用が重要です。
事前にしっかり計算し、必要に応じて税理士に相談することで、予期せぬ税負担を避け、より有利な条件で買取を進められます。

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